Mortgage

[Vo_Vik]

8. My mortgage is currently CMHC-insured and I am moving to another house. Are there any CMHC products available to me?

 

When a lender has received CMHC Mortgage Loan Insurance on your home loan on or after April 1, 1996 and you are purchasing another home, there may be a mortgage portability option. Portability allows a repeat user of CMHC insured mortgage financing to save money by reducing or eliminating the premium on a new insured loan for the purchase of another home. Please check with your lender for the terms and conditions of mortgage portability.

 

Top of Page

<noindex>https://www.cmhc-schl.gc.ca/en/co/moloin/faq_006.cfm</noindex> - ти диви і таке передбачено. але хз що там буде якщо збільшуєш суму при переїзді.

[ktish]

Хочу попросить совета. Мои хорошие знакомые хотят продавать дом. Меня он устраивает, по цене достигли обоюдовыгодного соглашения (пока устного) но есть нюанс. Дом на продажу еще не выставлен, хозяева хотят продавать в августе. При этом их лойер хочет чтоб мы уже сейчас делали офер на дом и внесли невозвращаемый депозит. Это типа и их обезопасит чтоб я не отказался и меня чтоб они другим не продали. Меня это не совсем устраивает, мало ли что может произойти за 4 месяца, срок приличный просто ждать. Я им предлагал уже непосредственно в начале августа подписываем офер и вперед за моргиджом, прочие процесуальные действия после завершения которых сразу вселяемся в дом. Но их лойер все таки настаивает чтоб офер сделать уже сейчас.

Есть какие-то мысли по поводу данной ситуации?

[IcedCoffee]

Хочу попросить совета. Мои хорошие знакомые хотят продавать дом. Меня он устраивает, по цене достигли обоюдовыгодного соглашения (пока устного) но есть нюанс. Дом на продажу еще не выставлен, хозяева хотят продавать в августе. При этом их лойер хочет чтоб мы уже сейчас делали офер на дом и внесли невозвращаемый депозит. Это типа и их обезопасит чтоб я не отказался и меня чтоб они другим не продали. Меня это не совсем устраивает, мало ли что может произойти за 4 месяца, срок приличный просто ждать. Я им предлагал уже непосредственно в начале августа подписываем офер и вперед за моргиджом, прочие процесуальные действия после завершения которых сразу вселяемся в дом. Но их лойер все таки настаивает чтоб офер сделать уже сейчас.

Есть какие-то мысли по поводу данной ситуации?

А что вас смущает? Все нормальные люди именно так и покупают.

Делают офер, часто conditional on finance and home inspection. При этом сразу после подписания этого офера вносят депозит. При покупке через агентов этот депозит хранится на счету у brokerage продавца. Когда снимаются conditions, депозит становится невозвратным.

Он, как вам уже сказал лоер, гарантирует, что вы не передумаете. И что продавцы не отдадут дом кому-то другому.

При подписании офера назначается closing date. И в день закрытия сделки вы должны отдать продавцу остаток суммы. Депозит идёт в счёт down payment.

Опять же, ваши знакомые наверное куда-то в другое место переедут. Купят себе другую проперти. Им нужно будет заключить сделку и иметь гарантии, что их дом будет продан. А то у вас до августа "что угодно случится" и вы свалите в закат. А люди потом свою сделку закрыть не смогут. Потому что продать дом за три может и можно, что но closing date часто назначается через 60-90 дней после подписания офера.

 

Как по мне - это очень здравое требование. Вы хоть почитайте в интернете как в Канаде продают дома.

Это очень серьезная покупка, ее не оформляют тяп-ляп за неделю.

[KosMoss]

Есть какие-то мысли по поводу данной ситуации?

Всё нормально, как кофий и написала выше.

Единственный нюанс не упомянут - к концу лета цены скорее всего просядут, имейте это в виду когда будете делать оффер.

[Kawai]

А первые несколько лет все равно получается большую часть выплат проценты будут идти и само тело только чуть-чуть закрываться?

[anarsoul]

Хочу попросить совета. Мои хорошие знакомые хотят продавать дом. Меня он устраивает, по цене достигли обоюдовыгодного соглашения (пока устного) но есть нюанс. Дом на продажу еще не выставлен, хозяева хотят продавать в августе. При этом их лойер хочет чтоб мы уже сейчас делали офер на дом и внесли невозвращаемый депозит. Это типа и их обезопасит чтоб я не отказался и меня чтоб они другим не продали. Меня это не совсем устраивает, мало ли что может произойти за 4 месяца, срок приличный просто ждать. Я им предлагал уже непосредственно в начале августа подписываем офер и вперед за моргиджом, прочие процесуальные действия после завершения которых сразу вселяемся в дом. Но их лойер все таки настаивает чтоб офер сделать уже сейчас.

Есть какие-то мысли по поводу данной ситуации?

 

Напишите оффер сейчас, с условиями как предлагает IcedCoffee и внесением депозита только после снятия условий (обычно неделю дают на снятие условий - это тоже прописывается в оффере). Так вы обезопасите себя на случай если с недвижимостью что-то не так или если вам не дадут моргидж, и продавцу будет спокойнее, что намерения у вас серьёзные.

[ktish]

IcedCoffee Вы наверное не допоняли меня. Я знаю как происходит покупка-продажа в Канаде. Меня смущают сроки. Делать офер за 4 месяца до предполагаемой даты продажи я просто не слышал о таком. Сlosing date ориентировочно середина сентября...чуть ли не 5 месяцев всего. У всех моих знакомых вся процедура с момента accept the offer в среднем 1-1.5 месяца, максимум у одного проблемного товарисча заняло 2 месяца. Вот и спрашиваю поэтому, поделиться опытом, могут ли быть какие-то подводные камни.

Но в целом все равно спасибо.

[KosMoss]

А первые несколько лет все равно получается большую часть выплат проценты будут идти и само тело только чуть-чуть закрываться?

Моргич-калькулятор вам в помощь, имя им легион.

Там подставите все исходные и получите результат.

Если к примеру взять самые популярные 25лет моргичи, 20 даун и соотв доступные на сегодня 3 с копейками фиксед, то в первые годы процентов примерно половина платежа, а если 2.5 вариабле то соотвественно 2/5 это процент.

А дальше - возможны варианты со сроками, припейментами и пр.

 

 

[Kawai]

Моргич-калькулятор вам в помощь, имя им легион.

Там подставите все исходные и получите результат.

Если к примеру взять самые популярные 25лет моргичи, 20 даун и соотв доступные на сегодня 3 с копейками фиксед, то в первые годы процентов примерно половина платежа, а если 2.5 вариабле то соотвественно 2/5 это процент.

А дальше - возможны варианты со сроками, припейментами и пр.

 

Т.е. получается моргидж не особо выгодно гасить досрочно, скажем через 7 лет, т.к. основной процент будет почти весь выплачен и дальше только тело в основном. Тогда уж можно держатьего до конца, до победного?

[IcedCoffee]

IcedCoffee Вы наверное не допоняли меня. Я знаю как происходит покупка-продажа в Канаде. Меня смущают сроки. Делать офер за 4 месяца до предполагаемой даты продажи я просто не слышал о таком. Сlosing date ориентировочно середина сентября...чуть ли не 5 месяцев всего. У всех моих знакомых вся процедура с момента accept the offer в среднем 1-1.5 месяца, максимум у одного проблемного товарисча заняло 2 месяца. Вот и спрашиваю поэтому, поделиться опытом, могут ли быть какие-то подводные камни.

Но в целом все равно спасибо.

 

Я вас наверное и правда не так поняла. Вы же сказали, что продажа намечается на август и начать оформлять сделку вы тоже хотели в августе. Так обычно не делают - слишком мало времени. Вам же ещё моргич получать, лоеру там своя работа будет. Минимум месяц надо на закрытие, и то это очень плотненько выходит.

 

Хотя за 4-5 месяцев тоже редко сделки оформляют. Но у меня есть и такой пример. Человек купил дом а марте что ли, но сделка закроется аж в августе.

 

Из подводных камней могу придумать только один - вы сошлись на цене в 700к, например, а в августе (ну вдруг) цены упали. И дом стал стоить 650.

Передоговориться уже не выйдет.

А ещё в таком случае (цена проперти завышена) есть риск того, что банк сделает property appraisal и не даст вам необходимую сумму моргича. И вам придется где-то изыскать недостающие деньги. Или отказаться от сделки и потерять депозит.

 

Лично у нас между подписанием офера и закрытием сделки - 3 месяца. Но нам так удобно по личным причинам. С другой стороны все эти 3 месяца надо нервничать, чтоб с работы не сократили или ещё какая фигня не приключилась.

 

Т.е. получается моргидж не особо выгодно гасить досрочно, скажем через 7 лет, т.к. основной процент будет почти весь выплачен и дальше только тело в основном. Тогда уж можно держатьего до конца, до победного?

По поводу досрочной выплаты - тут такая схема. Первые несколько лет - они по-любому самые невыгодные. Потому что интерест начисляется от суммы вашего долга. Долг большой - вот и интерест тоже большой. С постепенной выплатой долга уменьшается ваш интерест.

Если есть возможность, имхо, в первые годы стоит вносить accelerated payments. Через 10-15 лет это уже не имеет такого большого значения. И долг ваш меньше, и деньги обесценились.

Ещё на количество выплаченных процентов влияет срок амортизации. Чем он короче, тем меньше платите процентов. Но я не знаю людей, способных выплатить дом в ГТА за 10 лет, например. Большинство берут на 20-25 лет.

 

Так же обратите внимание, что лендеры обычно устанавливают ограничение на сумму возможной переплаты. Часто это не более 20% от суммы долга.

Т.е. нельзя переплачивать сколько угодно только потому, что можете. Банк же нас вас тогда мало заработает

[Kawai]

По поводу досрочной выплаты - тут такая схема. Первые несколько лет - они по-любому самые невыгодные. Потому что интерест начисляется от суммы вашего долга. Долг большой - вот и интерест тоже большой. С постепенной выплатой долга уменьшается ваш интерест.

Если есть возможность, имхо, в первые годы стоит вносить accelerated payments. Через 10-15 лет это уже не имеет такого большого значения. И долг ваш меньше, и деньги обесценились.

Ещё на количество выплаченных процентов влияет срок амортизации. Чем он короче, тем меньше платите процентов. Но я не знаю людей, способных выплатить дом в ГТА за 10 лет, например. Большинство берут на 20-25 лет.

 

Так же обратите внимание, что лендеры обычно устанавливают ограничение на сумму возможной переплаты. Часто это не более 20% от суммы долга.

Т.е. нельзя переплачивать сколько угодно только потому, что можете. Банк же нас вас тогда мало заработает

Да уж. Получается банк нас имеет (извиняюсь за выражение) в любом случае, а моргиджи народ тащит до конца рабочей карьеры грубо говоря. Невеселая картинка. Но деваться некуда получается. Альтернатива - рентовка - еще хуже скорее всего. Это на пенсии остаться вообще без жилья своего.

[KosMoss]

моргиджи народ тащит до конца рабочей карьеры грубо говоря.

Почему же. Если есть свободные деньги то ускоренные выплаты и дополнительные вбросы (которые идут именно в тело а не проценты) - зело помогают. Знаю более чем одну семью которые полностью выплатили за 10 лет плюс-минус, и даже менее... но начальные цены были, конечно, не миллион.

[alexouvarov]

Да уж. Получается банк нас имеет (извиняюсь за выражение) в любом случае, а моргиджи народ тащит до конца рабочей карьеры грубо говоря. Невеселая картинка. Но деваться некуда получается. Альтернатива - рентовка - еще хуже скорее всего. Это на пенсии остаться вообще без жилья своего.

Не трагедизируйте, деваться всегда есть куда. Банк - дело добровольное, не хотите - не берите, вас туда на веревке не тащат. Никто вас не имеет, наоборот, вам оказывают услугу, за которую надо платить, не путайте банк с благотворительным фондом. Денег на покупку у вас нет, но тем не менее дом вы покупаете и начинаете в нем жить, вполне себе веселая картинка, веселей не бывает.

 

Впрочем, и дом покупать - дело добровольное, а вовсе не обязаловка. Знаю людей, кто до пенсии жили в съемных квартирах, а потом переехали в государственное жилье. И даже до пенсии можно не ждать такого счастливого момента, как получение квартиры на халяву, их дают всем, у кого низкий доход, независимо от возраста.

 

Я бы не стал покупать дом у знакомых. Дом - это самая серьезная покупка в жизни, к ней надо подойти очень тщательно, а не хватать первый попавшийся дом только потому, что его продают знакомые. И уж тем более не стал бы покупать, если продавец настаивает на чем-то, что меня настораживает. Не торопитесь, спешка здесь ну совершенно ни к чему.

[Starcrafter]

Меня смущают сроки. Делать офер за 4 месяца до предполагаемой даты продажи я просто не слышал о таком. Сlosing date ориентировочно середина сентября...чуть ли не 5 месяцев всего.

А ещё в таком случае (цена проперти завышена) есть риск того, что банк сделает property appraisal и не даст вам необходимую сумму моргича. И вам придется где-то изыскать недостающие деньги. Или отказаться от сделки и потерять депозит.

Закрывать сделку через пол года это не проблема. Депозит теряться не будет, так как есть condition в оффере.

Вообще condition с инспекцией дома универсальный. За месяц до даты Х делаете инспекцию. А там по любому что то вылезет. И если что то пошло не так, то просто отказываетесь от сделки и депозит не теряется.

Видел тут еще одного профессионального флипера. Он всегда добавляет условие в офер "сделка должна быть одобрена партнером/партнерами". А партнером то и жена может быть.

Короче тот депозит потерять сложно. А еще он может быть размером с 1 доллар. Или 100. Или 1000.

[Micellangelo]

Закрывать сделку через пол года это не проблема. Депозит теряться не будет, так как есть condition в оффере.

Вообще condition с инспекцией дома универсальный. За месяц до даты Х делаете инспекцию. А там по любому что то вылезет. И если что то пошло не так, то просто отказываетесь от сделки и депозит не теряется.

Видел тут еще одного профессионального флипера. Он всегда добавляет условие в офер "сделка должна быть одобрена партнером/партнерами". А партнером то и жена может быть.

Короче тот депозит потерять сложно. А еще он может быть размером с 1 доллар. Или 100. Или 1000.

В теории так, но на практике обычно ниодин селлер не будет принимать оффер где кондишнс больше 5-7 бизнес дней и депозит меньше 5%

 

Потерять депозит вполне вохможно, более того можна схлопотать судовый иск. Пример: Вы сделали оффер на 1 миллион сейчас с кондишинами (инспецкия и финансинг) на 5 дней, и клозинг на 2 месяца вперед. Эти первые 5 дней вы можете уйти от сделки без потери депозита.

После истечения 5 дней, вы или lift conditions (тоисть оффер становится firm instead of conditional) или back out of the deal.

 

По истечению 2 месяцев вы передумали покупать и "кинули" продавца. Во первых вы теряете депозит (обычно 5%, но может быть и больше, это уже по договоренности), во вторых, если за эти два месяца цена просела до 800к, на вас спокойно могут подать в суд на возмещение потеряных 200к. Как минимум вам суд влетит в копеечку, а также достаточно большие шансы этот суд проиграть.

[IcedCoffee]

Поддержу Micellangelo, все правильно он говорит.

Есть примеры судебных решений в пользу продавца, когда покупатель уходит от закрытия сделки уже после подписания всех документов. Людей обязывали выплачить разницу между суммой сорвавшейся сделки и реальной суммой от продажи недвижимости.

 

Если подписываете договор, то в ваших же интересах потом закрыть сделку любой ценой. Последствия могут быть более печальные, чем потеря 5% депозита (что тоже дофига денег).

[KosMoss]

В теории так, но на практике обычно ниодин селлер не будет принимать оффер где кондишнс больше 5-7 бизнес дней и депозит меньше 5%

Это наверное на очень ходовые позиции, типа как прямо сейчас кондо в торонтовке.

В других случаях и депозит поменьше, и селлеры погибше.

 

Потерять депозит вполне вохможно, более того можна схлопотать судовый иск.

Да, может быть и суд и потеря. Только автоматически депозит не уходит селлеру (это происходит только по мючуал релиз), и постановление суда не приводит к автоматическому списанию денег. Т.е можно уйти от сделки, проиграть суд, и... всё.

Испорченая кредитная история, звонки от коллекшен, и деньги застряли в лимбо. Тоже весьма неприятно, впрочем, и очевидно я не предлагаю таким заниматься.

[Starcrafter]

Я вносил депозит размером 1.72%. Я еще и bid war выиграл, тоесть продавцу было из кого выбирать.

[IcedCoffee]

Ну видимо у нас в ГТА тут своя атмосфера

[KosMoss]

Ну видимо у нас в ГТА тут своя атмосфера

Не везде\не всегда.

[Kawai]

А сколько сейчас в Торонтовке кондо фи в среднем считаются нормой? Т.е. не беря крайности.

[Micellangelo]

А сколько сейчас в Торонтовке кондо фи в среднем считаются нормой? Т.е. не беря крайности.

$0.5-$1 per sq.ft. в более новых с всякими басйенами, джимами и прочей лабудой.

В тех что попроще может быть меньше, но не очень сильно.

Если кондо старое и требует много ремонтов фии может быть в 2-3 раза выше.

 

Я видел одну квартирку в Скарборо. 4БР, 1500 sqft за 300к (старый подубитый дом). Кондо фи, внимание !!! $1800/month Это в полтора раза больше чем сам моргидж.

[AlmostCanadian]

Icedcoffee, вы кондо взяли или дом?

[IcedCoffee]

Icedcoffee, вы кондо взяли или дом?

Детачт взяли. В Whitby.

Думали между тауном и детачт. В итоге решили брать дом, подумали, что выгоднее с точки зрения роста цены на него в будущем. Ну и места больше естественно.

 

Кондо не хотела категорически. Из-за высоких кондо фи monthly payment выходит не сильно меньше, чем за фрихолд таун. Разница лишь в том, что изначально на кондо надо меньше денег на покупку.

[AlmostCanadian]

Детачт взяли. В Whitby.

Думали между тауном и детачт. В итоге решили брать дом, подумали, что выгоднее с точки зрения роста цены на него в будущем. Ну и места больше естественно.

 

Кондо не хотела категорически. Из-за высоких кондо фи monthly payment выходит не сильно меньше, чем за фрихолд таун. Разница лишь в том, что изначально на кондо надо меньше денег на покупку.

Глянул в гугл стрит. Понравилось. Поздравляю!

Вот теперь это Лендинг с большой буквы.