Mortgage

[MarikaM]

Всем привет! Решили брать жилье, нам риэлтор посоветовал брокера взять типа банки рейт больше берут. Начали смотреть, действительно рейт ниже. Я в таких делах очень подозрительна, подвох должен быть. Кто с кем имел дело, буду благодарна узнать о вашем опыте.

[MartinEden]

Всем привет! Решили брать жилье, нам риэлтор посоветовал брокера взять типа банки рейт больше берут. Начали смотреть, действительно рейт ниже. Я в таких делах очень подозрительна, подвох должен быть. Кто с кем имел дело, буду благодарна узнать о вашем опыте.

Получить моргидж можно не только в банке, но и в кредитных союзах, моргидж компаниях и много где еще. Соответственно, брокер практически всегда найдет вам моргидж дешевле чем ваш банк.

 

Но нюансы есть - самый "дешевый" моргидж может быть очень дорогим. Всегда есть trade-off. Например, процент может быть ниже, но будет отсутствовать возможность выплатить быстрее или другие нюансы. Если брокер не может внятно вам объяснить простыми словами нюансы, гоните его в шею.

[grigory000]

Всем привет! Решили брать жилье, нам риэлтор посоветовал брокера взять типа банки рейт больше берут. Начали смотреть, действительно рейт ниже. Я в таких делах очень подозрительна, подвох должен быть. Кто с кем имел дело, буду благодарна узнать о вашем опыте.

 

Брокер может найти мортгидж и через банк по более низкому проценту.

Если хотите более дешевый мортгидж, shop around, получите рейты от разных брокеров/банков, поторгуйтесь с каждым, может кто дешевле предложит.

[MarikaM]

Спасибо, мы пока с брокером не говорили, выходные были, ждем когда перезвонит. Но тоже время не теряли, ознакомились с рейтами и что нам наш банк может предложить

[grigory000]

Спасибо, мы пока с брокером не говорили, выходные были, ждем когда перезвонит. Но тоже время не теряли, ознакомились с рейтами и что нам наш банк может предложить

 

Кстати, рейты, которые банк предлагает на сайте, и рейты, которые у них можно выторговать при личном общении - это не одно и то же.

Официальный рейт на сайте может быть завышен - чтобы существующие клиенты или те, кто уже "застолбил" себе рейт, не имели повода торговаться ниже. Поэтому более низкий рейт могут не публиковать официально.

 

Если нужны контакты брокеров, могу дать пару - стучитесь в личку. Есть русскоязычные и англоязычный.

[Vo_Vik]

А хтось пробував дати своє майно своїй корпорації в користування і получати на корпорацію сплату ренту за нього?

[Potapapapa]

А хтось пробував дати своє майно своїй корпорації в користування і получати на корпорацію сплату ренту за нього?

а шо такое "своя корпорация"? Это вы про какую то тему для оптимизации налогообложения? Можете чуть подробнее?

[vik_987]

А хтось пробував дати своє майно своїй корпорації в користування і получати на корпорацію сплату ренту за нього?

 

Стосовно передати без сплати податків - можна, читайте тут.

 

<noindex>http://www.advisor.ca/tax/tax-news/how-to-...rollover-199077</noindex>

 

А отримувати ренту від кого?

[Vo_Vik]

Стосовно передати без сплати податків - можна, читайте тут.

 

<noindex>http://www.advisor.ca/tax/tax-news/how-to-...rollover-199077</noindex>

 

А отримувати ренту від кого?

О дякую. Це те що треба. Бо в свому питанні я мав наувазі, не передачу своєї власності у власність коропорації, а рент власності. Тобто по факту получати від корпорації не девіденди, а орендну плату. Але передача у власність більш перспективно виглядає.

[k-1]

Zavisit kakoy esh broker, mne moy dal 2.54%... skazal eto "the best", a mechanik nashel cherez bank 2,38% ... vot i dumay teper.

[KosMoss]

Zavisit kakoy esh broker, mne moy dal 2.54%... skazal eto "the best", a mechanik nashel cherez bank 2,38% ... vot i dumay teper.

Рейты существенно скачут. В последнее время (на фоне разнообразных слухов и не только) регулярно и существенно.

Если была разница во времени хотя бы несколько дней, то вполне может так быть что и брокер и банк давали действительно лучший на рынке в тот конкретный день.

[TOLM]

Zavisit kakoy esh broker, mne moy dal 2.54%... skazal eto "the best", a mechanik nashel cherez bank 2,38% ... vot i dumay teper.

 

Это одинаковые условия?

[мангуст]

Интересуют некоторые моменты по срокам, подскажите кто помнит или недавно проходил эту карусель.

Конкретный вопрос: если одно продается, а второе надо купить, но хочется не платить СMHS (для даунпеймента использовать средства с продажи) и попасть в окно 90 дней по трансферу моргиджа. Потенциальный попадос: свое еще не продали, а по чужому уже к примеру офер приняли и тут вопрос по срокам....

 

Понятно что идеально, продал свое, а портом уже делай оферы на чужое. Но хочется сделать наоборот....

 

1. Офер на чужое сделали, после того как его приняли сколько есть времени что бы окончательно принять решение?

2. Требуется ли какой то залог когда делается офер и какие сроки/условия по возврату залога?

3. При оформлении моргиджа, там два этапа или как? Приепрувал и потом уже покупка когда заемщик уже знает конкретную недвижимость и проверяет/утверждает все бумажки?

4. При продаже недвижимости, сколько времени проходит когда получаешь средства с продажи (отчет от подписания или от даты позешин)?

 

P.S. Заранее Огромное спасибо за совет связаться с брокером и риелтором.

 

[KosMoss]

1. Офер на чужое сделали, после того как его приняли сколько есть времени что бы окончательно принять решение?

Какой оффер, на какое решение?

В онтарио в формальном оффере все даты и цифры однозначно прописаны.

 

 

2. Требуется ли какой то залог когда делается офер и какие сроки/условия по возврату залога?

В формальном оффере все даты и цифры однозначно прописаны. (с)

 

3. При оформлении моргиджа, там два этапа или как? Приепрувал и потом уже покупка когда заемщик уже знает конкретную недвижимость и проверяет/утверждает все бумажки?

Преаппрувал - это типа спокойствие для покупателя, не всегда что-то гарантирующее.

Когда "проверяет\утверрждает все бумажки" - вот это уже реальный аппрувал.

[мангуст]

Какой оффер, на какое решение?

В онтарио в формальном оффере все даты и цифры однозначно прописаны.

 

Офер/пропоузал/предложение о покупке недвижимости потенциального покупателя реальному продавцу. Решение потенциального покупателя о двигание процесса дальше по этой недвижимости или виздро свой офер по причине: передумал, сделал другой офер, не захотел, и т.д.. а и чуть не забыл вдруг гороскоп плохой на неделю.

 

Я ни секунды не сомневаюсь что оно в Альберте тоже прописано , просто хотелось оценить сроки и цифры до того как оно прописано ...

[KosMoss]

Офер/пропоузал/предложение о покупке недвижимости потенциального покупателя реальному продавцу. Решение потенциального покупателя о двигание процесса дальше по этой недвижимости или виздро свой офер по причине: передумал, сделал другой офер, не захотел, и т.д.. а и чуть не забыл вдруг гороскоп плохой на неделю.

 

Я ни секунды не сомневаюсь что оно в Альберте тоже прописано , просто хотелось оценить сроки и цифры до того как оно прописано ...

Так ведь шо напишете - то и будет. Оффер на то и оффер что: вы предлагаете, они отказываются или принимают.

 

А вот то что вы будете писать (если будете думать перед тем чем писать ) - ОЧЕНЬ сильно зависят от вашей локальной рыночной ситуации. Тут вам нужен советчик из конкретного региона альберты, чойта не помню таких на этом форуме но хз.

[мангуст]

Так ведь шо напишете - то и будет.

Вопрос не в рыночной оценке жилья, а в сроках и продолжительности процессов, и размерах залогов.

 

Ок. На пальцах, я написал 350 К.

Хозяин Федя с риэлтором отвечают: Вася, согласны. Сколько с этого момента у Васи есть времени сказать что он тоже еще раз заверил всех присутствующих что согласен и он начинает дальше двигать дело?

 

И далее Вася начал двигаться, возможно у него уже есть приапрувал (а может и нет, если нет преапрувала сколько долго Федя будет ждать пока Вася со своим брокером растелится и сделают приапрувал)? Есть ли експаиред дейт для приапрувала или его можно сделать хоть за пол года?

 

А потом же еще Васин банк/спілка и так далее должны сказать YES, сколько они еще будут решать свое YES.

 

А если Васин банк/спілка скажут НЕА, то что с депозитом. Не помню уже здесь или нет можно вроде впихнуть файненшиал кондишен что бы подстраховаться.

[KosMoss]

Ок. На пальцах, я написал 350 К.

Хозяин Федя с риэлтором отвечают: Вася, согласны. Сколько с этого момента у Васи есть времени сказать что он тоже еще раз заверил всех присутствующих что согласен и он начинает дальше двигать дело?

 

И далее Вася начал двигаться, возможно у него уже есть приапрувал (а может и нет, если нет преапрувала сколько долго Федя будет ждать пока Вася со своим брокером растелится и сделают приапрувал)? Если експаиред дейт для приапрувала или его можно сделать хоть за пол года?

 

А потом же еще Васин банк/спілка и так далее должны сказать YES, сколько они еще будут решать свое YES.

 

А если Васин банк/спілка скажут НЕА, то что с депозитом. Не помню уже здесь или нет можно вроде впихнуть файненшиал кондишен что бы подстраховаться.

На пальцах.

- В оффере пишется: сумма такая-то, условия такие-то, оффер действителен до такой-то даты\времени. Покупатель предоставляет оффер, продавец в силе этот оффер принять или предоставить контр-оффер, тоже с конкретной суммой и датой\временем, или отказать вообще. В пинг-понг играли когданить? Ну или теннис или бадминтон?

- Наличие преаппрувала у покупателя - продавца вообще не интересует.

- Для преаппрувала естественно есть экспирейшен дейт.

- Что там у покупателя\васи с окончательным аппрувалом - продавца не интересует. В оффере или есть кондишен на файненсинг, или его нет. Если нет - или покупатель\вася покупает, или (потенциально!) продавец забирает даунпеймент депозит и (потенциально) может засудить несостоявшегося покупателя.

 

Вы бы описали свою ситуацию подробно в деталях, может не нужно было бы в васей играться...

[мангуст]

Вы бы описали свою ситуацию подробно в деталях, может не нужно было бы в васей играться...

Так я ж с этого и начал вроде как :

 

.... " Конкретный вопрос: если одно продается, а второе надо купить, но хочется не платить СMHS (для даунпеймента использовать средства с продажи) и попасть в окно 90 дней по трансферу моргиджа. Потенциальный попадос: свое еще не продали, а по чужому уже к примеру офер приняли и тут вопрос по срокам....

 

Понятно что идеально, продал свое, а портом уже делай оферы на чужое. Но хочется сделать наоборот.... "

[KosMoss]

Так я ж с этого и начал вроде как :

 

.... " Конкретный вопрос: если одно продается, а второе надо купить, но хочется не платить СMHS (для даунпеймента использовать средства с продажи) и попасть в окно 90 дней по трансферу моргиджа. Потенциальный попадос: свое еще не продали, а по чужому уже к примеру офер приняли и тут вопрос по срокам....

 

Понятно что идеально, продал свое, а портом уже делай оферы на чужое. Но хочется сделать наоборот.... "

Неудачно начали, вестимо.

На свое (продаваемое) - офферы принимаются, а на чужое (покупаемое) - офферы предоставляются.

 

"По чужому оффер приняли" - в том смысле что ВЫ дали оффер и продавцы его приняли? Так в формальном оффере, повторюсь, есть условия и даты. Если вы на словах пообещали купить за, и вам на словах согласились, то...

[мангуст]

-1.Наличие преаппрувала у покупателя - продавца вообще не интересует.

 

- 2ю Для преаппрувала естественно есть экспирейшен дейт.

 

- Что там у покупателя\васи с окончательным аппрувалом - продавца не интересует.

1. То что оно продавца не интересует то это понятно. Но оно должно Васю интересовать, чего собственно и спрашиваю...

2. Какие они? Дни, недели, месяцы, год?

3. Опять же, я за продавца не переживаю. Меня интересует покупатель и его сроки.

[KosMoss]

2. Какие они? Дни, недели, месяцы, год?

 

Спрашивайте у того кто дает вам преаппрувал. В онтарийске это на данный момент обычно 90-120 дней.

[Mateisen]

1. Офер на чужое сделали, после того как его приняли сколько есть времени что бы окончательно принять решение?

2. Требуется ли какой то залог когда делается офер и какие сроки/условия по возврату залога?

3. При оформлении моргиджа, там два этапа или как? Приепрувал и потом уже покупка когда заемщик уже знает конкретную недвижимость и проверяет/утверждает все бумажки?

4. При продаже недвижимости, сколько времени проходит когда получаешь средства с продажи (отчет от подписания или от даты позешин)?

1 - Ни сколько. Если ваш офер приняли, то вы должны завершить сделку. Нужно внести залог в указанный срок и указанную сумму. Если не внесете залог, то продавец выставит на продажу опять. Если продавец не дотошный - просто забъет на вас, если дотошный может подать в суд и 100% он выйграет и вы должны будите ему выплатить сумму залога - как правило это 5000.

Но, если вы в офере указали условия - финансинг, инспекция и т.д. то можите соскочить, сославшись на то что проперти не кондишинал.

2 - залог как правило 5000, в офере прописывается срок, как правило 2-5 рабочих дней. Этот залог не возвращаемый если нет кондишенал. Если в офере прописанны кондишенал, то также указывается колличество дней на возврат залога, если одно из условий не будет выполнено.

3 - можно и два, можно и в один. В два - как вы описали, в один - без преапрувела, сразу подаете весь пакет.

4 - позешин. В этот день продавец получает бабло, покупатель ключи.

 

З.Ы. вообще странно от вас слышать такие вопросы, вы ведь уже покупали недвижимость и должны знать все основные моменты.

[Mateisen]

В онтарио[/i] в формальном оффере все даты и цифры однозначно прописаны.

Я ни секунды не сомневаюсь что оно в Альберте тоже прописано , просто хотелось оценить сроки и цифры до того как оно прописано ...

 

Все верно, форма для всех провинций одинакова.

 

по причине: передумал, сделал другой офер, не захотел, и т.д.. а и чуть не забыл вдруг гороскоп плохой на неделю.

На одном популярном ресурсе, есть видео от риэлторов в Альберте, где китайцы при покупке дома включили в офер: проверка энергетики от шамана.

 

Вы в офер можите включить что угодно и какие угодно сроки (хоть проверку на радиофон), вот только примет ли их продавец.

[Mateisen]

1 - Ок. На пальцах, я написал 350 К.

2 - Хозяин Федя с риэлтором отвечают: Вася, согласны. Сколько с этого момента у Васи есть времени сказать что он тоже еще раз заверил всех присутствующих что согласен и он начинает дальше двигать дело?

 

3 - А потом же еще Васин банк/спілка и так далее должны сказать YES, сколько они еще будут решать свое YES.

А если Васин банк/спілка скажут НЕА, то что с депозитом. Не помню уже здесь или нет можно вроде впихнуть файненшиал кондишен что бы подстраховаться.

1 - в офере вам надо включить кондишенал: обязательно финансинг и инспекцию. а не просто писать 350к согласен.

2 - Ни сколько, когда вы Вася делаете офер, вы указываете в нем время и дату до которго федя вам должен дать ответ. Если федя подписал и выслал вам до данной даты - значит согласен. Обе стороны взяли на себя обязательства.

3 - вот именно поэтому в офере надо прописывать финансовые кондишенал, если банк вам отказывает, то залог вам вернут полностью.