Вопрос про Моргидж

[BBS]

Тема про Моргидж и покупку дома, выкладываю последние новости, в чем проблема?

[BBS]

alexouvarov, о том и разговор, что на дома/цены снова поднялись, немного но поднялись.

 

Что говорит о том, что падение продаж/спроса на КОНДО, ни как не отразилось на независимом жилье...

 

Т.е. окончательной динамики пока что в ГТА нет.

[vik_987]

Продажи и цены растут!!! Именно в Торонто и Ванкувере где пророчили, что точно уже падает. Ой, горе аналитики......

 

Canadian home sales edge up, housing starts to stabilize

<noindex>http://ca.news.yahoo.com/canadian-home-sal...-131238057.html</noindex>

 

[Гость Kwim]

Всем привет.

 

Возник вопрос стоит ли замарачиваться с вариаблом или остановиться на фикс?

 

Вариабл - % очень хороший, минимальные пенальти при досрочном погашении. Ставку ЦБ Канады не менял 3 года. Но вот говорят что сейчас экономика пошатнулась и возможно может произойти увеличение ставки. А если кризис как в 2007-2008? Там говорят ставка вообще под 6% была.

 

Как думаете стоит годика на 3-4 влезать в вариабл или взять всетаки фикс? Разница вроде не большая: 2.5% против 3.19%.

 

А у кого моргичь не фиксированный?

 

[A. Fig Lee]

Всем привет.

 

Возник вопрос стоит ли замарачиваться с вариаблом или остановиться на фикс?

 

Вариабл - % очень хороший, минимальные пенальти при досрочном погашении. Ставку ЦБ Канады не менял 3 года. Но вот говорят что сейчас экономика пошатнулась и возможно может произойти увеличение ставки. А если кризис как в 2007-2008? Там говорят ставка вообще под 6% была.

 

Как думаете стоит годика на 3-4 влезать в вариабл или взять всетаки фикс? Разница вроде не большая: 2.5% против 3.19%.

 

А у кого моргичь не фиксированный?

Когда экономика шатается, ставку уменьшают.

Не верится мне, что ставки будут расти в скором времени.

И вообще, обычно вариейбл выгоднее.

 

[Гость Kwim]

Когда экономика шатается, ставку уменьшают. Не верится мне, что ставки будут расти в скором времени. И вообще, обычно вариейбл выгоднее.

 

Выгоднее: Штрафы за досрочное погашение меньше, переплата меньше.

 

 

[мангуст]

Кто сталкивался и может объяснить линейку по процентам ?

 

Кредит на год под 2.64 % , а на 7 лет 3.89%. Это проценты годовых ? <noindex>http://www.ratehub.ca/best-mortgage-rates</noindex>

Значит ли это, что если договор на 7 лет, то каждый год процент по кредиту 3.89 % ?

 

Если это так то в чем смысл кредита на 7 лет ? Или там по кредиту на один год будут еще какие то платежи (оформлени, рассторжение, и т.д.).

 

Спасибо !

[VadimI]

Значит ли это, что если договор на 7 лет, то каждый год процент по кредиту 3.89 % ?

Если это так то в чем смысл кредита на 7 лет ? Или там по кредиту на один год будут еще какие то платежи (оформлени, рассторжение, и т.д.).

Не всегда. Есть варианты Variable Rate (обычно меньше) и Fixed Rate. Если выбрали Fixed на 7 лет, к примеру, то эти 3.89% так и будете платить в течение 7-ми лет. Если Variable - банк может этот процент менять, причем в обе стороны. Правда вероятность, что он снизится небольшая.

[мангуст]

Так по идее, если я подвязался на кредит в банке на 7 лет, процент должен быть меньше чем на год ?

Я как бы банк буду "кормить" 7 лет безпрырывно.

[J.D.]

Так по идее, если я подвязался на кредит в банке на 7 лет, процент должен быть меньше чем на год ?

Вы не понимаете. Когда вы берёте кредит с фиксированным процентом 3.89% в год на семь лет, вы гарантированно будете выплачивать 3.89% в течение семи лет.

 

Если же вы берёте кредит на год с процентом 2.64%, то никто не гарантирует вам, что через год, когда придёт время перезаключать договор, не придётся платить 5%, или даже 30%.

 

[мангуст]

Вы не понимаете.

Согласен . Поэтому и вопрошаю к вселенскому разуму

 

А вон оно даже как. Спасибо.

[PIX]

Правда вероятность, что он снизится небольшая.

- Это неправда.

 

У меня % снизился с 3.5 до 2.1 за довольно короткий срок. С тех пор не повышался.

 

 

 

мангуст, че там вопрошать - если Вы думаете что экономика Канады пойдет вверх то вырастет прайм и соответсвенно будет вероятность выгоды фикс рейта.

Если все будет шатко валко то % не поднимется и выиграют те кто брал краткосрочно либо варибл.

 

Последние данные по вариблу 2.3 2.35 и 2.4 от разных лендеров.

 

Самый вкусный 2.25 у ING но говорят его мало кто получил. И там свои условия хитрые.

[мангуст]

Кто знает или проходил нижеследующее:

 

1. Сумма налога на недвижимость считается (обновляется) ежегодно или как ? Кто оценивает недвижимость ?

2. Налог считается совместно на строения и землю или порознь ? Дом 600 долларов на участке 0.06 акра и дом 600 долларов на участке 0.12 акра будут иметь одинаковый налог (если они конечно же на одной улице стоят, одного города)?

3. Если появляются дополнительные строения (гараж, крыльцо, забор, беседка) или делается ремонт внутри дома (положил паркет, приклеил плитку) сумма налога возрастает так как стоимости недвижимости выросла? Как это все отслеживается, или надо самим сообщать об изменениях ?

 

Спасибо !

[Алгоритмик]

1. Да, считается ежегодно. Город проводит оценку (у них свои оценщики), но считают на месте, т.е. инспекцию у вас делать никто не будет, т.к. все это "среднее по больнице".

2. Налог будет разный, т.к. в стоимость дома входит стоимость земли.

3. Сумма налога никак не изменится. налог считается от "среднего". По этой же причине 95% владельцев домов не заявляют в сити, что отделали бейсмент, т.к. это увеличит оценочную стоимость дома (сити по умолчанию считает бейсмент неотделанный) и, соответственно, налог.

 

[мангуст]

1. Да, считается ежегодно. Город проводит оценку (у них свои оценщики), но считают на месте, т.е. инспекцию у вас делать никто не будет, т.к. все это "среднее по больнице".

2. Налог будет разный, т.к. в стоимость дома входит стоимость земли.

3. Сумма налога никак не изменится. налог считается от "среднего". По этой же причине 95% владельцев домов не заявляют в сити, что отделали бейсмент, т.к. это увеличит оценочную стоимость дома (сити по умолчанию считает бейсмент неотделанный) и, соответственно, налог.

 

Объясните пожалуйста,

1. " но считают на месте, т.е. инспекцию у вас делать никто не будет ". Немного противоречиво.

2. " т.к. в стоимость дома входит стоимость земли". Вы хотели сказать НЕ входит стоимость земли ?

3. А как же быть например с гаражом, его в бейсмент не спрячешь ?

 

P.S. А как эта городская оценка по отношению к цене покупки (рыночной) выше, ниже, на уровне ?

 

Спасибо.

[Алгоритмик]

1. " но считают на месте, т.е. инспекцию у вас делать никто не будет ". Немного противоречиво.

Имел в виду, на месте, не выходя из кабинета

 

2. " т.к. в стоимость дома входит стоимость земли". Вы хотели сказать НЕ входит стоимость земли ?

Нет, именно цена дома включает стоимость земли. И налог будет исходя из этой стоимости. Например, когда страховая компания сделает оценку для страховки дома, она будет меньше, чем сумма потраченная на его покупку (утрированно, вычтут стоимость земли)

 

3. А как же быть например с гаражом, его в бейсмент не спрячешь ?

Тут не скажу, у нас attached гараж.

 

P.S. А как эта городская оценка по отношению к цене покупки (рыночной) выше, ниже, на уровне ?

На новые дома примерно на уровне, на старые - оценка города может быть сильно ниже. Иногда встречается, что город задерет цену, тогда можно позвать public appraiser'а и оценить независимо.

[PIX]

1. Да ежегодно. Специальная гос контора считает. В ВС можно зайти на сайт посмотреть оценку любого! дома или кваритиры. еассесмент бс

2. в оценку входит земля + строение. Налог на всю сумму.

3. никак. никто не следит не смотрит. какая нафиг беседка? единственная ценность это земля.

[vik_987]

3. никак. никто не следит не смотрит. какая нафиг беседка? единственная ценность это земля.

 

 

Беседка беседке рознь. Маленькая переносная беседка никого не интересует, а капитальная однозначно влияет.

[iurik]

Кмтати на одном канадском сайте нашел такую вот инфографику:

 

[R0man]

Кмтати на одном канадском сайте нашел такую вот инфографику:

 

Не понял по каким критериям/формуле зарплату рассчитали?

[Aidan]

Не понял по каким критериям/формуле зарплату рассчитали?

Есть определённые формулы расчёта, которые используются при принятии решения о выдаче ипотечного кредита, на их основании и выводилась эта статистика (усреднённая очень, конечно, но, по крайней мере, по Саскачевану довольно точно отражает реальность). Условно считается, что при первоначальном взносе в 20% от стоимости недвижимости при амортизации на 25 лет, фиксированной ставке по кредиту на первые 5 лет и плавающей - на последующие годы сумма платежа по погашению и обслуживанию кредита не должна превышать 25% от общего дохода домохозяйства после вычета налогов. Это если в очень-очень грубом приближении. Похоже, где-то так и прикидывали.

[Mximka]

Переехали в Торонто, решили вопрос с работой. Теперь пора что-то решать со своим жильем. Рентовать больше неохота. Поделитесь, пожалуйста, опытом взятия моргиджа на небольшую сумму (до 200К) с небольшим downpayment (10%) и решения связанных вопросов, у кого таковой (опыт) имеется.

Сами недавно прошли это все, но у нас ситуация посложнее так как на студенческой визе. Один раз получили отказ, чрез полгода получили.

И так:

 

Где брать?

Решать только Вам обращаться к моргич брокеру или напрямую в банк. У брокеров ставки чуть меньше, хотя слышал что иногда люди брали в банке с более приятным процентом. Но банк не дают на 35 лет аммортизацию,

а брокеры могут получить такой периуд аммортизации, но надо внести 20% как минимум.

Кстати, если идете к брокерам - общайтесь с несколькими сразу, на практике столкнулись что у всех разные условия и требования.

 

решили вопрос с работой. Теперь пора что-то решать со своим жильем

Вот тут вся основная загвоздка. Многие канадцы рабоают, а моргич взять не могут. Вся проблема в почасовой оплате. Если Вы на окладе - вопрос отпадает, а если у Вас почасовая оплата то придется предоставить письмо от

работодателя с колличеством часов которые он Вам гарантирует в неделю. Не все дают такую бумажку и если у Вас менее 35 часов в неделю, то задача усложняется. Такая работа считается партайм, взять моргич

можно только отработав 2 года и то банк возьмет в расчет средний доход за последние 2 налоговых года.

Если работадатель готов предоставить письмо что он Вам гарантирует 35 и более часов в неделю или Вы работаете партайм и можите это подтвердить слипами ну или на окладе то можно переходить к расчету.

 

Иногда люди говорят, что ньюкамерам не дают, надо прожить год и т.д. - полная фигня. Моргичи дают даже с временным статусом, так что не парьтесь.

 

Расчет:

Основной показатель проходите Вы или нет - это TDS.

Вам нужно знаь Ваш кредитный скор в кредитном бюро, далее:

Если Ваш скор 680+ то для получения кредита Вам нужен TDS не более 39%. Если Ваш скор 680- то для получения кредита Вам нужен TDS не более 35%.

Как он считается напишу в конце, для его расчета несколько параметров.

 

Для расчета дадут не дадут нужно знать что собираетесь покупать, поэтому давайте перейдем к проперти:

Если вносите менее 20%, то кредит нужно страховать по следующе схеме:

5%3.60%

10%2.40%

15%1.80%

Срок амортизации не будет превышать 25 лет если менее 20% первый взнос. В Вашем случае ето получиться:

200 000 - 10%= 180 000. 180 000+2.4% = $184,320.00 - это сумма Вашего кредита со страховкой. При амортизации на 25 лет и % ставке 2.54% получится 830 баксов в месяц.

 

Теперь давайте считать TDS: Для етого надо найти Monthly PMT тотал - это Ваши ежемесячные выплаты по определенным позициям. я их прерчислил ниже, на остальные выплаты кроме перечисленых ниже банк

не смотрит не не берет в расчет.

Monthly PMT - сумма по ежемесячным выплатам за моргич.

Property Tax - это увидите из листинга по предыдущим годам.

Heat - если етот параметр входит в кондо фи, то ставите 0. Если не входит как правила считают 100 баксов.

Condo fees 50% - ето увидите из листинга. Обратите внимание, что только 50%!!!!

Car payment - если есть лиз или финансинг то его берут в расчет.

LOC PMT - это ваши долги по кредиткам, заемам, кредитным линиям которые попали в кредитное бюро.

На примере Вашего случая:

Monthly PMT - 830.

Property Tax - примерно 100 в месяц.

Heat - 0, так как за 200К в торонто ето только кондо с кондо фи.

Condo fees 50% - Скорее всего это будет в районе 400, значит в расчет идет 200.

Car payment - 0 - будем считать что у Вас нет долга.

LOC PMT - 0 - будем считать что у Вас нет долга.

Итого: 1130.

 

Теперь платеж в месяц 1130 не должен быть более 39% при скоре 680+ и не должен быть более 35% при скоре 680-.

 

Если Ваш скор 680+, то имея доход в 34 800 в год Вы получите 39% - что является проходным.

Соответственно если з.п. выше, или ежемесячные выплаты меньше то TDS будет меньше, что увеличивает Ваши шансы на положительный ответ.

 

[PIX]

Спасибо за подробный ответ.

 

На самом деле я никогда скором не интересовался - всегда получал моргиж без проблем.

Специалист в банке либо независимый брокер имеет дело с сотнями клиентов. Поэтому ему можно на словах объяснить свою ситуацию чтобы он сделал прикидку по шансам получения моргижа еще до преапрувала.