Mortgage

[anarsoul]

  Mateisen сказал:

4 - позешин. В этот день продавец получает бабло, покупатель ключи.

 

Нет, продавец получает бабло в completion day, в adjustment day пересчитываются кто сколько за этот год/месяц должен проперти такса, денег за электричество и т.п., а в possession покупатель получает ключи.

[Montreal]

  Mateisen сказал:

На одном популярном ресурсе, есть видео от риэлторов в Альберте, где китайцы при покупке дома включили в офер: проверка энергетики от шамана.

Не удивляюсь. Если в доме было самоубийство, то не хотел бы в нём жить.

Так что найдёте хорошего шамана - посоветуйте

[мангуст]

  Mateisen сказал:

З.Ы. вообще странно от вас слышать такие вопросы, вы ведь уже покупали недвижимость и должны знать все основные моменты.

 

Основные помню, а детали нет. Спасибо за участие!

 

[мангуст]

  anarsoul сказал:

Нет, продавец получает бабло в completion day, в adjustment day пересчитываются кто сколько за этот год/месяц должен проперти такса, денег за электричество и т.п., а в possession покупатель получает ключи.

Это как раз то что хотелось услышать. Спасибо за участие!

 

Кто нибудь использовал кредитную линию для даунпеймента? Какие могут быть подводные камни?

[Shlyon]

Насколько я помню, с каждой стороны есть по агенту и нотарусу. Агенты занимаются предпродажной подготовкой, все офферы и контрфферы идут между ними. Депозит тоже заблокирован у них.

Нотариусы соответственно пересчитывают, кто кому сколько должен, снимают все залоги с недвижимости, переносят собственника, вы подписываете контракт и забираете ключи у своего нотариуса.

Можно обойтись без агентов и только с одним нотариусом, но во избежание конфликта интересов лучше не стоит.

На случай, если чужое купил, а своё не успел продать в срок, то банк может дать Bridge моргич, правда процент будет грабительский.

Кредитная линия на даунпеймент - это нормально, только процент ведь будет в два раза выше чем на моргич. Правда, если ваш банк захочет помочь, то сделают пакет Home-line: моргич+кредитная линия с низким процентом (3,7%), Правда смысл, если этот баланс лучше загнать в сам моргич, там процент будет ниже. Кредитная линия сама потихоньку появится в процессе выплачивания баланса моргича.

Это имеет смысл, только если новое жильё дороже продаваемого, а второй моргич на одну недвижимость брать уже нельзя будет брать с января.

 

Подводный камень с такой кредитной линией? При переносе морчига в другой банк, новй банк заплатит только штраф за перенос моргича, за перенос кредитной линии вы должны заплатить сами.

[KosMoss]

  мангуст сказал:

Какие могут быть подводные камни?

Моргиджедатель может не разрешить использовать имеющуюся кредитную линию как источник даунпеймента.

[мангуст]

  Shlyon сказал:

Правда смысл, если этот баланс лучше загнать в сам моргич, там процент будет ниже.

Смысел в том, что не надо платить CMHC insurance

Вот здесь табоичка с цифрами <noindex>https://www.ratehub.ca/blog/should-you-borr...r-down-payment/</noindex>

[KosMoss]

  мангуст сказал:

Смысел в том, что не надо платить CMHC insurance

А вот здесь уже есть подводный камень.

На моргитжи с 20+ дауном дают худший процент.

Потому что страховку-то всё равно нужно платить, если платите не вы - то платит моргитжедатель, который свои расходы соотв переносит на вас.

В случае лежащего под диваном чемодана с баблом - это всё равно обычно выгодно, но вот когда придется платить ещё и повышенный процент по кредитной линии - я бы рекомендовал всё аккуратно пересчитать.

[IcedCoffee]

  KosMoss сказал:

А вот здесь уже есть подводный камень.

На моргитжи с 20+ дауном дают худший процент.

А можно поинтересоваться порядком цифр? Ну например, при 10% дауна - процент будет 3, а при 20+ дауна - 4%?

Интересно посчитать итоговую переплату банку в обоих случаях.

[KosMoss]

  IcedCoffee сказал:

А можно поинтересоваться порядком цифр? Ну например, при 10% дауна - процент будет 3, а при 20+ дауна - 4%?

Интересно посчитать итоговую переплату банку в обоих случаях.

 

В смысле порядка цифр - разница не столь огромна, емнип недавно было что-то вроде фиксированный 2.8% для тех кто менее 20 дауна, 3.0% для тех кто более 20 дауна и страхуемый, 3.2% для тех кто более 20 дауна и нестрахуемый. Вариабле где-то на 0.4-0.5 меньше, но достижим только для первых двух категорий.

 

Но процеты зело нестабильны (особенно последние полгода, и будут быть нестабильны как минимум до следующей весны скорее всего, дальше неясно), так что для более точных цифр нужно спрашивать у брокеров\моргитжедателей в нужный момент времени.

[Montreal]

  KosMoss сказал:

На моргитжи с 20%+ дауном дают худший процент.

Откуда дровишки?

Сомнения вызывает сие утверждение.

[IcedCoffee]

  KosMoss сказал:

В смысле порядка цифр - разница не столь огромна, емнип недавно было что-то вроде фиксированный 2.8% для тех кто менее 20 дауна, 3.0% для тех кто более 20 дауна и страхуемый, 3.2% для тех кто более 20 дауна и нестрахуемый. Вариабле где-то на 0.4-0.5 меньше, но достижим только для первых двух категорий.

 

Но процеты зело нестабильны (особенно последние полгода, и будут быть нестабильны как минимум до следующей весны скорее всего, дальше неясно), так что для более точных цифр нужно спрашивать у брокеров\моргитжедателей в нужный момент времени.

Короче, в любом случае обдираловка получается.

Мы специально хотели накопить 20% дауна, чтоб не платить эту проклятую страховку, которая стоит каких-то невменяемых денег. Получается, что как ни крути, все равно в дураках.

 

[KosMoss]

  Montreal сказал:

Откуда дровишки?

От моргитж брокеров, специализированных форумов и крайне активной варки в этой среде. Свой брал, поэтому очень подробно разбирался в деталях.

 

  Montreal сказал:

Сомнения вызывает сие утверждение.

Бывает.

К слову, в квебеке может быть всё чутка иначе, и здесь я не особо в курсах.

[KosMoss]

  IcedCoffee сказал:

Короче, в любом случае обдираловка получается.

Мы специально хотели накопить 20% дауна, чтоб не платить эту проклятую страховку, которая стоит каких-то невменяемых денег. Получается, что как ни крути, все равно в дураках.

Последний год, наличие дауна 20+ давала возможно избежать stress test, что иногда было очень существенным подспорьем для.

С 1 января эту возможность закрывают, так что выгодность становится под большим вопросом.

[Montreal]

  IcedCoffee сказал:

Короче, в любом случае обдираловка получается.

Мы специально хотели накопить 20% дауна, чтоб не платить эту проклятую страховку, которая стоит каких-то невменяемых денег. Получается, что как ни крути, все равно в дураках.

Адекватного брокера надо искать и не лениться перепроверять у других. Потому что у каждого финансового учреждения есть своя задача какой сегмент рынка им надо окучивать в данный момент.

[IcedCoffee]

  KosMoss сказал:

Последний год, наличие дауна 20+ давала возможно избежать stress test, что иногда было очень существенным подспорьем для.

С 1 января эту возможность закрывают, так что выгодность становится под большим вопросом.

Нас стресс тест не пугает. Я считаю, что у нас достаточные доходы, чтоб его пройти.

Меня жаба давит отдавать кучу денег за дурацкий иншуранс.

[KosMoss]

  Montreal сказал:

Если плотно общался с брокерами, то подскажи, пожалуйста, это хороший, плохой или средний процент?

У вас вариабле, можбыть что угодно. Это ж ведь не фиксированный, а прайм минус сколько-то, а прайм ходит тудым-сюдым и даже немного зависит от воли конкретного банка. Наверное неплохой, но не знаю.

 

  Montreal сказал:

Мне просто интересно утверждение что при 20%+ дауна дают хуже процент. Мой брокер очень даже в теме и по многим вопросам провёл за ручку, но ничего подобного даже не упоминал так как варианты предлагались многие и выбор был.

- Мог не упоминать потому что у вас заведомо был даун. С наличманским дауном - безусловно выгоднее платить чуть больший процент чем страховку.

- Мог не упоминать потому что в квебеке могут быть другие условия, здесь я не в курсе.

[Montreal]

  IcedCoffee сказал:

Нас стресс тест не пугает. Я считаю, что у нас достаточные доходы, чтоб его пройти.

Меня жаба давит отдавать кучу денег за дурацкий иншуранс.

Всё правильно! Это хорошая жаба!

Надо дотягивать до 20% тогда, поработать с брокером и посидеть с друзьями

3%-4% на цене дома в 500к - это как никак хорошая 2-летняя машина

И чуть выше сейчас доказали что высказывание о худшем проценте при 20%+ дауна - скорее всего выдумка

[Montreal]

  KosMoss сказал:

- Мог не упоминать потому что у вас заведомо был даун. С наличманским дауном - безусловно выгоднее платить чуть больший процент чем страховку.

У нас не "заведомо был даун". У нас была просьба сделать как можно ниже процент и этот даун оказался необходимостью, а не помехой. Вы написали обратное, не приводя никаких цифр. Ещё и людей с толку сбиваете своими советами без конкретных цифр.

[KosMoss]

  Montreal сказал:

У нас не "заведомо был даун". У нас была просьба сделать как можно ниже процент и этот даун оказался необходимостью, а не помехой. Вы написали обратное, не приводя никаких цифр. Ещё и людей с толку сбиваете своими советами без конкретных цифр.

Не стоит нервничать если вы просто доверились "профессионалу" и не стали разбираться самостоятельно в процессе. Наверное, вы хорошо разобрались в чем-то другом.

Никаких цифр? Да пжалста.

"До повышения":

<noindex>https://forums.redflagdeals.com/hsbc-variab...s-0-96-2112589/</noindex>

<noindex>https://forums.redflagdeals.com/td-bank-td-...e-rate-2110825/</noindex>

<noindex>https://forums.redflagdeals.com/official-mo...2500/#p27813516</noindex>

Я ответил на ваш вопрос?

 

[Vo_Vik]

  KosMoss сказал:

Не стоит нервничать если вы просто доверились "профессионалу" и не стали разбираться самостоятельно в процессе. Наверное, вы хорошо разобрались в чем-то другом.

Никаких цифр? Да пжалста.

"До повышения":

<noindex>https://forums.redflagdeals.com/hsbc-variab...s-0-96-2112589/</noindex>

<noindex>https://forums.redflagdeals.com/td-bank-td-...e-rate-2110825/</noindex>

<noindex>https://forums.redflagdeals.com/official-mo...2500/#p27813516</noindex>

Я ответил на ваш вопрос?

hm

  Цитата

Other terms:

 

20% prepayment (original balance) per year.[/auote]

[Vo_Vik]

Взагалі страхівка моргиджу сама по собі при даун пейменті 5% складає 3.8%. Які додаються до суми моргиджу. на які ви ще потім платите банківські відсотки. Щоб воно було вигідніше, треба щоб відсотки по моргиджу були відємні.

[KosMoss]

  Montreal сказал:

А где вы сами видите ответ? Пока что какие-то ссылки на какие-то ресурсы без никакой конкретики. Но вы даёте советы ребятам. Думал что вы что-то сами знаете.

На форуме РФД есть реальные агенты, которые очень внятно и четко рассказывают условия (С одним из них я работаю сейчас). Персказывать их обьяснения в подробностях - мне, извините, лень, ищущий да обрящет. А краткую выдержку я привел выше.

 

 

Я даю советы именно потому что боле-мене разобрался в нюансах. Вы же сами написали что просто доверились агенту.

 

Ребята сами выберут - слушать меня или вас, мне в целом пофиг.

 

Хотите ещё более полной конкретики? Скажите дату когда вы заключили договор, и я найду для вас инфу о самых низких процентных ставках на тот момент. Готов поспорить что они будут на условиях БЕЗ дауна 20%.

 

[KosMoss]

  Vo_Vik сказал:

hm

Other terms:

 

20% prepayment (original balance) per year.

Не путайте даунпеймент с годовым препейментом.

[Vo_Vik]

  KosMoss сказал:

Не путайте даунпеймент с годовым препейментом.

Угу вже прочитав. Всерівно не розумію, як менший даунпеймент зменшує відсоток моргиджу.

Якщо десь є лінк на пояснення брокерів про яке ви пише, то киньте.