Mortgage

[KosMoss]

  Vo_Vik сказал:

Угу вже прочитав. Всерівно не розумію, як менший даунпеймент зменшує відсоток моргиджу.

Якщо десь є лінк на пояснення брокерів про яке ви пише, то киньте.

Сходу не находится, вечером поищу. Если вкратце - то как я уже обьяснил выше, страховку на немалый кредит то всё равно кому-то платить надо.

Вот только нашлась быстро табличка с конкретными цифрами (специально для Монреальца )

<noindex>https://forums.redflagdeals.com/official-mo...2425/#p27543627</noindex>

Можете сами погуглить используя термин high ratio

 

[Vo_Vik]

Нє, ну правильно рейт буде менший на 0.05 відсотка. Але при цьому до суми моргиджу додадуть 3.8% страховки.

Питання в тому що якщо мати більше 20% даунпейменту, то моргидж взагалі можна не страхувати. Тобто ніякої страховки не платити.

[KosMoss]

  Vo_Vik сказал:

Нє, ну правильно рейт буде менший на 0.05 відсотка.

 

Я затруднюсь скзать как вы посчитали 0.05. Я там вижу разницу 0.1-0.3 в зависимости от.

 

 

П.С. А, да, при 35%, сорри.

 

  Vo_Vik сказал:

моргидж взагалі можна не страхувати. Тобто ніякої страховки не платити.

Можно.

Вместо вас его страховать будет моргитжедатель (lender)

Отсюда и повышенный процент.

[KosMoss]

  Montreal сказал:

А с января 2018-го стресс-тест будет обязательным для всех и посмотрите что произойдёт с этими ставками, как они снова уравняются.

Возможно.

 

  Montreal сказал:

так это то что ранжирование рейтов у CityCan произошло в октябре 2016. Одна компания поигралась процентом чтобы отсечь неинтересных клиентов

Нет, это у многих сейчас так. CityCan это брокер, а не лендер, они ничего не ранжируют, и никак не влияют на ставки.

 

 

  Montreal сказал:

IcedCoffee, собирайте ваши 20% и покупайте без страховки CMHC (2,8%-4,0%).

Угу.

Есть нюанс в том что цены на жилье в торотовке и окрестностях последние много лет стабильно растут 5+% в год. Не совсем ясно что с ними может может случится после января, но... весьма маловероятно что они значительно упадут. Так что если есть финансовая возможность брать в ближайшее время - не уверен что чтоит ждать 20%, можно потом больно кусать локти.

 

  Montreal сказал:

Разница в mortgage rate, о которой написал KosMoss, смешная - всего лишь 0,1%

0.1 - это тысяча в год на полумилионном жилье приблизительно. Меньше чем обязательная страховка при 20-, но тоже вполне ощутимо.

 

 

[Shlyon]

Все пишут об СМНС страховке абсолютно не понимая, как она работает.

Тотров всё подробно разжевал <noindex>http://www.totrov.com/mortgage/mortgage-insurance/</noindex>

[anarsoul]

  Shlyon сказал:

Все пишут об СМНС страховке абсолютно не понимая, как она работает.

Тотров всё подробно разжевал <noindex>http://www.totrov.com/mortgage/mortgage-insurance/</noindex>

 

Тут не обсуждают как CMHC работает, тут обсуждают как не платить деньги за услугу, которая будет оказана банку, а не вам.

[мангуст]

  anarsoul сказал:

Тут не обсуждают как CMHC работает, тут обсуждают как не платить деньги за услугу, которая будет оказана банку, а не вам.

Совершенно точно сказано!

 

Сегодня заехал, в TD банк и узнал пару интересных моментов про возможность использования кредитной линии для даунпеймента:

1. Если использовать первую собственность как эквити, то владеть собственностью надо несколько лет (кажись 10 лет минимум) и даун пеймент в ней должен быть не менее 20%.

2. При использовании линии для даунпеманта, минимальный процент интреста по моргиджу будет 3%, не важно у кого его брать, так как у финучреждений централизованная система контроля.

 

А еще хотят хотят что б сумма на счету была хотя бы пару месяцев перед даунпементом, это если друзя скинутся.

 

Вот такое дело. Если нет чемодана денег, то выходит что никуда не убежишь от навязанной страховки.

 

 

[TOLM]

  мангуст сказал:

Совершенно точно сказано!

 

Сегодня заехал, в TD банк и узнал пару интересных моментов про возможность использования кредитной линии для даунпеймента:

1. Если использовать первую собственность как эквити, то владеть собственностью надо несколько лет (кажись 10 лет минимум) и даун пеймент в ней должен быть не менее 20%.

2. При использовании линии для даунпеманта, минимальный процент интреста по моргиджу будет 3%, не важно у кого его брать, так как у финучреждений централизованная система контроля.

 

А еще хотят хотят что б сумма на счету была хотя бы пару месяцев перед даунпементом, это если друзя скинутся.

 

Вот такое дело. Если нет чемодана денег, то выходит что никуда не убежишь от навязанной страховки.

 

На мой взгляд тот кто с вами разговаривал бредил. Некоторые предложения смыслп не имеют

 

[Mateisen]

  мангуст сказал:

Это как раз то что хотелось услышать. Спасибо за участие!

 

Кто нибудь использовал кредитную линию для даунпеймента? Какие могут быть подводные камни?

Только один - могут не дать.

Сейчас банки требуют чтобы вы подтвердили что это именно ваши деньги. Поэтому просят выписку вроде 60 или 90 дней. Если вы с к. линии переведете деньги на обычный аккаунт то они уже попадут в кб и банк будет видеть ваш долг, соответсвенно при расчете что вам могут дать будет учитываться ваш долг и сумма будет меньше. Если пройдете - отлично, нет - значит нужно будет закрывать долг кредитную линию.

Как обойти: если у вас будет подтверждение что вы что-то продали или вам их подарили, то не надо ждать эти пару месяцев. Если все провести очень быстро, то информация по долгу с к.линии не успеет попасть в КБ и ее не будут видеть сторонние банки. Нужно только иметь к.линию и брать моргич в разных банках.

 

Кстати, если еще не в курсе, то с нового года вступают новые правила квалификации, теперь потребуется доход больше чтобы взять столькоже как раньше. Так что если планируете покупать и проходите впритык - торопитесь

[Mateisen]

  IcedCoffee сказал:

А можно поинтересоваться порядком цифр? Ну например, при 10% дауна - процент будет 3, а при 20+ дауна - 4%?

Интересно посчитать итоговую переплату банку в обоих случаях.

Процент будет одинаковый при любом взносе, процент зависит только от срока.

 

В случае если вносите менее 20%, вам посчитают страховку и добавят ее в сумму кредита. Таким образом тотал который вы должны бубите выплатить будет больше, а процент на этот тотал будет одинаковый.

[Mateisen]

  IcedCoffee сказал:

Короче, в любом случае обдираловка получается.

Мы специально хотели накопить 20% дауна, чтоб не платить эту проклятую страховку, которая стоит каких-то невменяемых денег. Получается, что как ни крути, все равно в дураках.

Если 20 накопите, то прилично съэкономите, так как не надо платить страховку.

А также будет больше поля для маневров: с 20% взносом можно брать аммортизацию 30 и 35 лет.

 

[Mateisen]

  KosMoss сказал:

От моргитж брокеров, специализированных форумов и крайне активной варки в этой среде. Свой брал, поэтому очень подробно разбирался в деталях.

вообще не в теме.

[KosMoss]

  Mateisen сказал:

Процент будет одинаковый при любом взносе, процент зависит только от срока.

Возможно что так было где-то и\или когда-то.

А в онтарио в 2017м году, у любого конкретно взятого лендера процент зависит от:

- Amortization period

- Term

- Downpayment

 

Кроме того, первое принятое решение может финансово влиять и впоследствии, например: collateral mortgage может принести "неожиданные" финансовые затраты при желании сменить лендера, или 30-летний amortization может автоматически отсечь самые вкусные проценты при renewal.

 

Возможно что что-то (ап ту всё ) изменится в следующем году или в любой другой момент времени.

[IcedCoffee]

  Mateisen сказал:

Если 20 накопите, то прилично съэкономите, так как не надо платить страховку.

А также будет больше поля для маневров: с 20% взносом можно брать аммортизацию 30 и 35 лет.

Я столько не проживу

Если брать амортизацию 30 лет, то первые лет 10-15 я буду платить только проценты банку, а долг почти не будет уменьшаться.

Имхо, это хорошо для тех, кто берет ипотеку на пределе своих возможностей. И им надо максимально уменьшить месячный платеж.

 

[KosMoss]

  IcedCoffee сказал:

Если брать амортизацию 30 лет, то первые лет 10-15 я буду платить только проценты банку, а долг почти не будет уменьшаться.

Это не всегда верно, т.к. очень сильно зависит от процентной ставки.

Например, при доступной сегодня ставке 2-3%, даже в первые годы получатель будет откладывать в принципал как минимум треть платежа.

 

[IcedCoffee]

  KosMoss сказал:

Это не всегда верно, т.к. очень сильно зависит от процентной ставки.

Например, при доступной сегодня ставке 2-3%, даже в первые годы получатель будет откладывать в принципал как минимум треть платежа.

Тем не менее, чем больше амортизация, тем больше переплата процентов. Для меня это звучит дико, что в среднем только треть денег, которые я плачу за ипотеку, идёт в тело кредита. 2/3 - это проценты банку.

 

Для нас это неприемлемо.

[KosMoss]

  IcedCoffee сказал:

Тем не менее, чем больше амортизация, тем больше переплата процентов. Для меня это звучит дико, что в среднем только треть денег, которые я плачу за ипотеку, идёт в тело кредита. 2/3 - это проценты банку.

Во-первых, с сегодняшними процентами это всё же минимум.

 

Во вторых, вы всегда можете делать препейменты в принципал (актуальное эмпирическое правило - 30-летний моргич с использованым припейментом как раз приблизительно равен 25-летнему) но у вас есть флексибилити, справедливо упомянутая выше.

 

Кроме того, как мне кажется, имеет смысл сравнить выплаты процентов с суммой рента за аналогичное жилье. И то и другое пропадает бесследно.

[IcedCoffee]

  KosMoss сказал:

Во-первых, с сегодняшними процентами это всё же минимум.

 

Во вторых, вы всегда можете делать препейменты в принципал (актуальное эмпирическое правило - 30-летний моргич с использованым припейментом как раз приблизительно равен 25-летнему) но у вас есть флексибилити, справедливо упомянутая выше.

 

Кроме того, как мне кажется, имеет смысл сравнить выплаты процентов с суммой рента за аналогичное жилье. И то и другое пропадает бесследно.

Совсем не поняла каким боком тут рент.

Мы сравниваем моргидж с 20 дауна и амортизацией в 30 или 20 лет, например. Не стоит выбор - взять больше амортизацию или дольше копить и жить в ренте.

На мой взгляд, единственная между ними разница - это месячный платеж и тотал. Ну и rate может отличаться наверное.

В течение следующих нескольких лет ставка поползет вверх - это ни для кого не секрет. Поэтому, имхо, через пять лет лучше оказаться с наименьшим возможным долгом.

[Montreal]

  KosMoss сказал:

Это не всегда верно, т.к. очень сильно зависит от процентной ставки.

Например, при доступной сегодня ставке 2-3%, даже в первые годы получатель будет откладывать в принципал как минимум треть платежа.

При текущей ставке процента совсем не так как вы написали, KosMoss.

Чтобы при 25-летней ипотеке приходилось отдавать две трети на проценты, mortgage rate должен быть 4,4% или выше.

При текущей ставке в 2,6% в самый первый месяц выплат на тело кредита ложатся 52% от ежемесячного платежа, через 5 лет - 59%, через 10 лет - 68% и т.д.

[KosMoss]

  Montreal сказал:

При текущей ставке процента совсем не так как вы написали, KosMoss.

Чтобы при 25-летней ипотеке приходилось отдавать две трети на проценты, mortgage rate должен быть 4,4% или выше.

... или всего лишь ипотека может быть 30-летняя, при текущей ~трехпроцентной ставке.

[Montreal]

  IcedCoffee сказал:

В течение следующих нескольких лет ставка поползет вверх - это ни для кого не секрет. Поэтому, имхо, через пять лет лучше оказаться с наименьшим возможным долгом.

Не секрет ожидание, но реальность при таком пузыре может оказаться намного хуже. Пока не стравят воздух, не притормозят цены, ставку поднимать губительно. И я не понимаю до конца, откуда возник этот оптимизм о канадской экономике на фоне падающего три года подряд, начиная с 2013-го года, GDP? В прошлом году GDP был ниже чем даже в 2008-м. И это при росте населения почти на 10% за тот же период.

[half-empty, yeah!]

[KosMoss]

  IcedCoffee сказал:

Совсем не поняла каким боком тут рент.

Мы сравниваем моргидж с 20 дауна и амортизацией в 30 или 20 лет, например. Не стоит выбор - взять больше амортизацию или дольше копить и жить в ренте.

Если есть достаточная финансовая возможность - то безусловно короткий моргич выгоднее, здесь и обсуждать нечего.

 

 

 

 

[Montreal]

  KosMoss сказал:

... или всего лишь ипотека может быть 30-летняя, при текущей ~трехпроцентной ставке.

KosMoss, вы не моргайте и не перебирайте варианты. Вы не шарите. При 3% и 30 годах ипотеки взнос в первый месяц будет 40,7% в тело и 59,3% на проценты банку. Форумы - хорошо, знания - лучше. De savoir vient avoir

[Vo_Vik]

Якщо брати для ренту, 35 років амортизації взагалі ідеальний варіант, бо всі банківські проценти в витрати списуються. Ще краще би було, якби можна було тіло кредиту не платити)

[KosMoss]

  Montreal сказал:

KosMoss, вы не моргайте и не перебирайте варианты. Вы не шарите. При 3% и 30 годах ипотеки взнос в первый месяц будет 40,7% в тело и 59,3% на проценты банку. Форумы - хорошо, знания - лучше. De savoir vient avoir

Я не перебираю варианты. Обсуждение шло 30лет вс 25. Текущие фиксированные ставки доходят до 3.29 и даже выше. Точные цифры я не сравнивал, просто помнил порядок. Прошу прощения что в ввёл в заблуждение разницей в 7 процентов - она, безусловно, существенна, и однозначно повлияет на выбор icedCoffee