Вопрос про Моргидж

[Kase]

Пока нам рано брать моргидж, но уже есть вопросы на будущее:

 

1. Знаю, что максимальный размер кредита рассчитывают от 40% зарплаты (не больше) - а сколько тогда должна быть зарплата (до или после вычета налогов), чтобы взять к примеру кредит на $300 тыс.?

2. Минимальный даунпеймент 5%, но не будет ли каких то дополнительных условий при таком маленьком даунпэйменте или условия одинаковые что для 5%, что для 50% даунпеймента?

3. Знаю, что для банка важно чтобы работа была фулл-тайм, т.к. они хотят стабильного дохода (ну и хотя бы год стажа), но что делать если многие работают кэжуал, но при этом имеют те же часы в неделю, как фулл-тайм. Просто они не получают бенефитов, и они не могут взять письмо от работодателя, что у них гарантированная зарплата. Я уверен, что таких много - какое письмо они предоставляют для банка, чтобы им дали кредит в таком случае?

4. Понимаю, что это лишь прогноз и предположение, но все же на ближайшие 5-10 лет: какой тренд и прогноз на будущее в Канаде по недвижимости - будут ли расти цены или настипит плато (или уже наступило) или же есть шанс, что цены пойдут вниз?

5. Холи вар: есть ли смысл брать моргидж (или рентовать)? И что выгоднее в финансовом плане и в плане расходов на обслуживание, налогов на недвижимость и пр.(дом vs кондо)?

6. Как далеко вы согласны ездить на работу каждый день на авто, (не берем супер зарплаты, а берем обычную среднюю зарплату в $60К как пример) т.е. 20км -100км?

7. Какие фичи вам наиболее важны при выборе дома/кондо: прайваси, земли побольше, площадь жилья, раён?

[Zlo]

1. месячный платеж а не макс. размер кредита. На самом деле до 80% от месячного дохода дают, но там ставка выше, т.к. тяжело будет.

2. все что меньше 20 (или 25 - не помню точно) процентов даунпеймента обязано страховаться от невыплаты. Страховка достаточно дорогая.

3. дают, но по другим ставкам/условиям - риски для банка выше

4. Вокруг все гудят о том что цены будут падать.

5. Рентовать дом (а не квартиру) обойдется в копеечку. Думаю что-то типа от 2000 долларов в месяц. Что сопоставимо с месячными платежами по моргиджу + все затраты на дом. А если сравнивать дом против рентованной квартиры - то тут совершенно разные стили жизни.

6. индивидуально. Я целый год ездил 45 км в одну сторону - достаточно тяжело было. Теперь живу в 5 км, на обед домой катаюсь.

7. Комплекс характеристик. Нельзя выбрать что-то одно.

 

[grigory000]

2. Меньше 20% - платится страховка.

Это какой-то процент от суммы мортгиджа. Процент зависит от того, какой первый взнос. Т.е. чем меньше взнос, тем процент выше.

Эта страховка добавляется к мортгиджу, и она не так высока. В конечном итоге она повысит ежемесячный платеж на несколько десятков баксов. Может даже меньше - не считал.

 

5. Рентовать практически всегда намного выгоднее. По крайней мере на текущий момент, т.е. бенефиты от владения недвижкой будут заметны лет через 10, когда стоимость рента повысится, а потери от уплаты мортгиджа снизятся (снизится размер интереса банка в ежемесячном платеже).

 

Покупка недвижки влечет за собой кучу затрат - у кого мэйнтененс фи, которое растет, у кого-то ремонты в собственном доме.

Плюс проперти такс, который тоже понемногу поднимается.

 

Но нередко бывает, что это просто другой уровень жизни. Можно получить намного больше пространства или намного лучшие условия проживания.

 

4. От прогнозов воздержусь. Есть куча разных методик гадания и они дадут разный результат. Спорить, какая методика гадания наиболее правдива, тоже нет смысла - время покажет.

[J.D.]

2. Минимальный даунпеймент 5%, но не будет ли каких то дополнительных условий при таком маленьком даунпэйменте или условия одинаковые что для 5%, что для 50% даунпеймента?

Насколько мне известно, при менее 20 процентов первоначального взноса требуется оформить дополнительную страховку, это тоже может быть ощутимая сумма.

 

3. Знаю, что для банка важно чтобы работа была фулл-тайм, т.к. они хотят стабильного дохода (ну и хотя бы год стажа), но что делать если многие работают кэжуал, но при этом имеют те же часы в неделю, как фулл-тайм. Я уверен, что таких много - какое письмо они предоставляют для банка, чтобы им дали кредит в таком случае?

Обычно при 10% первоначальном взносе у частных инвесторов можно получить ипотеку для self-employed.

 

4. Понимаю, что это лишь прогноз и предположение, но все же на ближайшие 5-10 лет: какой тренд и прогноз на будущее в Канаде по недвижимости

Как эксперт с мировым именем в сфере недвижимости () думаю, что цены будут сдуваться. Не думаю, что пузырь когда-нибудь лопнет. Но сдуваться будет. Уже сейчас рынок кондо в стагнации. Правда, дома продолжают расти в цене.

 

5. Холи вар: есть ли смысл брать моргидж (или рентовать)?

Я для себя вопрос решил философски - чего пыжиться, коли денег нет? Нет денег на первоначальный взнос - кури бамбук, дорогой J.D. Как появятся хотя бы 30 тысяч и более (а это когда оба работать будут, или в лотерею выиграю) - думай. А так (надеюсь, пока) снимаем и жизнь продолжается.

 

6. Как далеко вы согласны ездить на работу каждый день на авто, (не берем супер зарплаты, а берем обычную среднюю зарплату в $60К как пример) т.е. 20км -100км?

Мой непосредственный начальник ездит на Дон Миллс из Оквиля. Это почти 70 километров. При самом лучшем раскладе это час-полтора в дороге в одну сторону по Гардинеру. А в последнее время скорее 2.5-3.5 часа стандарт. Другими словами - 5-7 часов ежедневно на путешествие на работу и с работы. При всех прелестях своего дома, я не готов столько ездить. Лучше кондо, меньше, но ближе к цивилизации. Но всё это неактуально для работающих из дома. Например, один из наших редакторов живёт на побережье океана в Новой Шотландии. И прекрасно работает удалённо. В таком случае лично мне всёравно где жить, хоть в Форте Мак Мюррее. А зарплата в 60K это не совсем средняя, это больше к хорошей Но тут каждому своё.

 

7. Какие фичи вам наиболее важны при выборе дома/кондо: прайваси, земли побольше, площадь жилья, раён?

Конечно, покупая своё жильё, думаю, все ожидают более уютного, уединённого места, где не будут докучать соседи, где рядом будут парки и не будет загруженных дорог, где будет хороший безопасный район. Но, как правило, приходится находить компромисс в пользу того или иного. Тут тоже индивидуально.

[andy-panda]

1. Берут 2 показателя, зарплата считается грязная.

Не более 34% віплаті по кредиту+коммунальніе платежи+налог на недвижимость

Не более 40% (или 45%, но не уверен?), добавляется обязательніе платежи (текущие долги по кредитам, автостраховка, проче..)

На 300К кредита, нужно от 65 в год грязніми.

2.Обязательна страховка кредита. Есть несколько диапазонов со своими ставками

5-10

10-15

15 но не 20

<noindex>Пруфлинк</noindex>

 

4. Все будет хорошо, если будет работа, мі все будет с жильем через 5-10 лет, прогноз стабильній 

5.ИМХО – свое жилье. Большой плюс, на старости лет будет что продать...

6. 20-40км

7.Небольшой кусок земли, чтобі біло где собаку в будке поселить и помидорі под забором посадить .

[Натуся]

Про моргич все сказано, вроде.

Мы рентовали дом. Это полезно, перед покупкой дома. Потому что реально понимаешь, на что обращать внимание при покупке дома, какие реально траты ожидать.

 

Работу стоит оценивать не только по зарплате, но и потому, какой она вам даст скачок по карьерной лестнице. К примеру, у меня был период, когда я ездила 180 км в одну сторону (то есть 360 км каждый день, кроме пятницы). Но это был важный шаг в карьере, плюс в результате этой работы за три года я подняла зарплату на 50 с лишним тысяч за 3 года. Стоило ездить?

50-60 тыс до работы в одну сторону - нормально и многие так ездят.

[vik_987]

Из моего опыта - сумма одобренная банком равнялась той которую прогнозировали mortgage affordability calculators , например этот <noindex>http://www.cmhc-schl.gc.ca/en/co/buho/buho_010.cfm</noindex>

 

Этот сайт полезно читать <noindex>http://www.cmhc-schl.gc.ca/en/co/buho/</noindex>

 

Прогноз - на том, что цена недвижимости медленно растёт держится весь канадский образ жизни, иначе, учитывая проценты и затраты, будет не выгодно покупать. Все заинтересованы в росте - банки, заёмщики-покупатели, строители, городские власти и тд, а раз все за, то чего бы ценам падать?

 

По поводы термина "пузырь", какой это пузырь если уровень зарплат позволяет за 25 лет купить? Вот если бы не позволял - тогда да. А так наблюдаем баланс между доходами населения и расходами, а то начнётся инфляция.

[Гость pupkin]

По поводы термина "пузырь", какой это пузырь если уровень зарплат позволяет за 25 лет купить?

define "пузырь";

[BBS]

Мои 2 цента: цены на КОНДО уже падают (факт).

цены на дома: замерли

 

по мнению многих признанных экспертов, если стоимость недвижимости не возможно вернуть за 10 лет здачи ее в рент, покупать не стоит. Этого мнения придерживаюсь и я.

[grigory000]

define "пузырь";

 

Я бы пузырем назвал некое критическое количество сделок по покупке недвижимости с целью перепродажи.

В этом случае недвижка не используется по своему прямому назначению, а значит ее переход из рук в руки никаким образом не относится к проживанию в ней.

 

В результате цены отрываются от определения пользовательской ценности продукта и начинают определять ценность спекулятивную.

[grigory000]

по мнению многих признанных экспертов, если стоимость недвижимости не возможно вернуть за 10 лет здачи ее в рент, покупать не стоит. Этого мнения придерживаюсь и я.

 

С учетом того, что мортгидж дается примерно на 40% от дохода семьи, то при желании выплатить его за 10 лет - нефиг делать.

Другой вопрос, что люди не хотят эти 10 лет экономить и работать только на мортгидж, поэтому они продолжают жить в свое удовольствие, выплачивая мортгидж за 20-25 лет.

 

Я еще не обзавелся статистикой в Канаде, но в Киеве и Москве мне было известно немало примеров, когда люди выплачивали кредиты за 3-5 лет при том, что в момент покупки цены были уже достаточно высокими.

[BBS]

Факты:

 

<noindex>Housing Bubble in Canada</noindex>

[Chebie]

если стоимость недвижимости не возможно вернуть за 10 лет здачи ее в рент, покупать не стоит. Этого мнения придерживаюсь и я.

Интересно, что под эту категорию попадают все кондо и дома Ванкувера в нормальном состоянии.

 

А как вы себе это в цифрах представляете? Допустим, аренда 2b+2b condo в Ванкувере в среднем обойдется в $1700 (для ванкуверцев, я беру именно город Ванкувер для примера, а не metroVancouver с его ленглями и коквитлами). А цена этого кондо должна быть тогда $207 000?

Или приведите пример Торонто. Неужели и там в черте города можно найти 2+2 кондо с нормальным ремонтом за $200 000? Или вы бы рентовали обычную квартиру за $3000?

 

А может эти эксперты имели в виду США? Да, там 3бедрумные дома с полным ремонтом в некоторых штатах (в Остине, ТХ например) могут стоить 130-150 тысяч.

[Chebie]

если стоимость недвижимости не возможно вернуть за 10 лет здачи ее в рент, покупать не стоит

С учетом того, что мортгидж дается примерно на 40% от дохода семьи, то при желании выплатить его за 10 лет - нефиг делать.

Григорий, по-моему BBS имел в виду цену недвижки сопоставимо с ее арендной стомостью, а не выплатами по кредиту. Или я не права?

[J.D.]

По поводы термина "пузырь", какой это пузырь если уровень зарплат позволяет за 25 лет купить?

Под пузырём я подразумеваю сознательное методичное искусственное нагнетание цен. Т.е. когда недвижимость покупается для перепродажи подороже (если называть вещи своими именами, это попросту спекуляция), или для сдачи в аренду. Т.е. не для своей первоначальной цели - для жизни в ней. Вот из-за этого цены и растут. А по-хорошему, цены должны быть в разы, если не на порядок, меньше. Достаточно посмотреть на рынок недвижимости всего 15-20 лет назад.

 

[BBS]

Пожалуйста, не надо на меня нападать

 

Я давно интересуюсь этим вопросом и да покупаю недвижимость, но не в Канаде.

 

10 лет береца из вопроса рассмотрения вложения как инвестиции, а не дома для себя.

 

 

 

Григорий, по-моему BBS имел в виду цену недвижки сопоставимо с ее арендной стомостью, а не выплатами по кредиту. Или я не права?

 

Вы правы.

[Chebie]

10 лет береца из вопроса рассмотрения вложения как инвестиции, а не дома для себя.

Аааа, со слова "инвестиции" и нужно было начинать. Это очень важный момент.

Но ТС по-моему интересуется для себя, а не для заработка?

 

BBS, а для дома для себя, в Канаде, вы на какие критерии обращаете внимание? Когда бы купили недвижимость? (По сравнению с рентом)

[vik_987]

Факты:

 

<noindex>Housing Bubble in Canada</noindex>

Каждый верит в то, что ему удобно. Ставлю 10 баксов, что и через 10 лет цены будут расти. Какой бабл если с 1 зп можно квартуру купить? Факты ещё в том, что пустых новых домов нет. Вы пробовали купить новый дом "сейчас"? Попробуйте.

[BBS]

Рекомендую ознакомитса со следуйющими книгами:

- Real Estate Investing in Canada: Creating Wealth with the ACRE System. By: Campbell, Don R.

- 97 Tips for Canadian Real Estate Investors 2.0 By: Campbell, Don R.

 

 

[vik_987]

А по-хорошему, цены должны быть в разы, если не на порядок, меньше. Достаточно посмотреть на рынок недвижимости всего 15-20 лет назад.

А ты посмотри доходы 15-20 лет назад, та же цена - сумма которую может выплатить работающая семья за 25 лет под 3-5% годовых. Рост зарплат почему-то все одобряют

[andy-panda]

+1

[vik_987]

Рекомендую ознакомитса со следуйющими книгами:

- Real Estate Investing in Canada: Creating Wealth with the ACRE System. By: Campbell, Don R.

- 97 Tips for Canadian Real Estate Investors 2.0 By: Campbell, Don R.

Какой инвестмент, мне и всем во-первых надо где-то жить и что то продать через 25 лет, если будет желание. А инвестмент - другая тема. Я знаю одного канадца в Киеве который в Киеве наинвестировал, теперь уже вернуть не надееется, а как ругал канадский рынок и хвалил киевский лет 7 назад... Самое смешное, что он из Ванкувера и рвал волосы, что там через 1-2 года всё рухнет.

[BBS]

Дамы и господа, еще раз прошу принять во внимание тот факт, что я высказываю свое мнение, а не навязываю.

 

Принимать или делать ставки тем более не буду .

 

Я не претендую на то, чтобы учить Вас жить .

 

Мое скромное мнение, что покупать на данный момент недвижимость любового типа в Канаде не стоит.

 

Если у вас есть 20% на дом in Canada (что 100К+ вложитса стоит в тот же США). Но перед тем как делать какие то шаги надо очень хорошо подготовитса.

[Гость pupkin]

+1

Да какой еще +1, когда -100.

[J.D.]

А ты посмотри доходы 15-20 лет назад

Смотрел. Совершенно непропорционально рост зарплаты со стоимостью жилья происходит. Да и не может его пропорционального быть на таком спекулятивном рынке.