Дом в Польше.

[Biedronka7]

Здравствуйте!

Пожалуйста, подскажите кто знает, каков процесс покупки дома с приусадебным участком от момента принятия решения о приобретении конкретного дома до полного документального оформления права собственности?

Ситуация такова. Имеем карту побыту сроком на 1 год (есть фирма тут, в Польше). Хотим купить дом. Уже присмотрели дом под Вроцлавом с приусадебным участком. Дом требует капитального ремонта или под снос идет.

Перелопатили кучу информации и одни источники говорят что обязательно нужно разрешение МВД на покупку дома, другие, что такового разрешения не нужно, если джалка будовальна. В нашем случае будовальна. Мы бы хотели купить дом на себя, но в случае если не получим разрешения (если оно нужно), то подумываем о покупке на фирму.

1. Какие должны быть наши действия? Порядок этих действий пошагово?

2. С какими документами на дом стоит ознакомиться до его покупки? И вообще на что стоит обратить внимание перед тем как покупать? Какие вопросы задать владельцу?

3. К кому можно обратиться за помощью в проверке документов на дом, составлении договора купли-продажи, который минимизирует наши риски, проверке владельца и документов на предмет отсутствия долгов или владения имуществом третьих лиц и т.д.?

4. Какую сумму задатка обычно дают покупатели в Польше? Как он оформляется при покупке без посредника? Через нотариуса?

5. Какие налоги и пошлины обычно платит покупатель, а какие- продавец? Кто оплачивает нотариальные услуги? Я понимаю, что как договоримся, но как заведено в Польше?

6. Какие действия после оформления права собственности, что делать, где и что нужно переоформлять на себя, как на нового владельца?

Может еще что-то упустила, поэтому если у Вас есть какие-то советы и информация по этой теме помимо заданных вопросов, выслушаю с огромной благодарностью.

Хочется собрать как можно больше инфы, чтобы избежать лишних трат и попадосов из-за незнания, самим сделать то, что возможно, не переплачивая. Поймите, мы не жадные и без проблем заплатили бы агентству , но к сожалению, финансы у нас ограниченные, поэтому ищем варианты как удешевить сделку и не попасть в просак.

 

 

[AlexAG]

Здравствуйте!

Пожалуйста, подскажите кто знает, каков процесс покупки дома с приусадебным участком от момента принятия решения о приобретении конкретного дома до полного документального оформления права собственности?

Ситуация такова. Имеем карту побыту сроком на 1 год (есть фирма тут, в Польше). Хотим купить дом. Уже присмотрели дом под Вроцлавом с приусадебным участком. Дом требует капитального ремонта или под снос идет.

Перелопатили кучу информации и одни источники говорят что обязательно нужно разрешение МВД на покупку дома, другие, что такового разрешения не нужно, если джалка будовальна. В нашем случае будовальна. Мы бы хотели купить дом на себя, но в случае если не получим разрешения (если оно нужно), то подумываем о покупке на фирму.

1. Какие должны быть наши действия? Порядок этих действий пошагово?

2. С какими документами на дом стоит ознакомиться до его покупки? И вообще на что стоит обратить внимание перед тем как покупать? Какие вопросы задать владельцу?

3. К кому можно обратиться за помощью в проверке документов на дом, составлении договора купли-продажи, который минимизирует наши риски, проверке владельца и документов на предмет отсутствия долгов или владения имуществом третьих лиц и т.д.?

4. Какую сумму задатка обычно дают покупатели в Польше? Как он оформляется при покупке без посредника? Через нотариуса?

5. Какие налоги и пошлины обычно платит покупатель, а какие- продавец? Кто оплачивает нотариальные услуги? Я понимаю, что как договоримся, но как заведено в Польше?

6. Какие действия после оформления права собственности, что делать, где и что нужно переоформлять на себя, как на нового владельца?

Может еще что-то упустила, поэтому если у Вас есть какие-то советы и информация по этой теме помимо заданных вопросов, выслушаю с огромной благодарностью.

Хочется собрать как можно больше инфы, чтобы избежать лишних трат и попадосов из-за незнания, самим сделать то, что возможно, не переплачивая. Поймите, мы не жадные и без проблем заплатили бы агентству , но к сожалению, финансы у нас ограниченные, поэтому ищем варианты как удешевить сделку и не попасть в просак.

В Вашем случае, разрешение МВД нужно на покупку любой земли. Получение разрешения занимает до полугода (по закону - до двух месяцев), само разрешение стоит 1570 злотых, размер участка ограничен 5000 кв. м (50 соток, пол гектара). Разрешение выдается только на конкретный участок земли. Со списком документов, который нужно подать, ]]>можно ознакомиться здесь]]>.

Кроме разрешения можно получить "промесу" - она стоит всего 98 злотых, оформляется тоже на конкретный участок, дает право быстро получить разрешение на покупку данного участка в течение, если мне память не изменяет, двух лет после выдачи промесы (возможно, год, а не два - лень искать сейчас). Используется обычно для участия в аукционах, чтобы не потерять полторы тысячи в случае неудачи.

Для покупки земли земли на фирму, в которой долю имеет иностранец нужно точно такое же разрешение, но уже выданное фирме. Причем, там еще нужно будет обосновать, зачем фирме эта земля.

[grreys]

Это точная информация? Просто мне говорили, что разрешение нужно только на покупку дома в приграничной зоне.

[AlexAG]

Это точная информация? Просто мне говорили, что разрешение нужно только на покупку дома в приграничной зоне.

Куда уж точнее, я же дал ссылку на сайт МВД, можете сходить и почитать, там все подробно написано.

Разрешение нужно на покупку любой недвижимости (включая квартиры) в приграничной зоне. Во всей остальной Польше - только на покупку земли.

[helentochka]

Это точная информация? Просто мне говорили, что разрешение нужно только на покупку дома в приграничной зоне.

Для покупки дома с землей на фирму никаких разрешений не нужно. Просто дом и земля будут в собственности фирмы.

[AlexAG]

Для покупки дома с землей на фирму никаких разрешений не нужно. Просто дом и земля будут в собственности фирмы.

Не угадали

Art. 1.

1. Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wymaga zezwolenia. Zezwolenie jest wydawane, w drodze decyzji administracyjnej, przez ministra właściwego do spraw wewnętrznych, jeżeli sprzeciwu nie wniesie Minister Obrony Narodowej, a w przypadku nieruchomości rolnych, jeżeli sprzeciwu rуwnież nie wniesie minister właściwy do spraw rozwoju wsi.

...

2. Cudzoziemcem w rozumieniu ustawy jest:

1) osoba fizyczna nieposiadająca obywatelstwa polskiego;

2) osoba prawna mająca siedzibę za granicą;

3) nieposiadająca osobowości prawnej spуłka osуb wymienionych w pkt 1 lub 2, mająca siedzibę za granicą, utworzona zgodnie z ustawodawstwem państw obcych;

4) osoba prawna i spуłka handlowa nieposiadająca osobowości prawnej mająca siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, kontrolowana bezpośrednio lub pośrednio przez osoby lub spуłki wymienione w pkt 1, 2 i 3.

3. W przypadku spуłki handlowej za kontrolowaną, w rozumieniu ustawy, uważa się spуłkę, w ktуrej cudzoziemiec lub cudzoziemcy dysponują bezpośrednio lub pośrednio powyżej 50% głosуw na zgromadzeniu wspуlnikуw lub na walnym zgromadzeniu, także jako zastawnik, użytkownik lub na podstawie porozumień z innymi osobami, albo mają pozycję dominującą w rozumieniu przepisуw art. 4 § 1 pkt 4 lit. b lub c, lub e ustawy z dnia 15 września 2000 r. – Kodeks spуłek handlowych (Dz. U. z 2013 r. poz. 1030 oraz z 2014 r. poz. 265 i 1161).

Нужное выделено. Таким образом, если контроль над спулкой находится у иностранцев (физлиц или юрлиц) - разрешение на покупку земли нужно

[helentochka]

Не угадали

 

Нужное выделено. Таким образом, если контроль над спулкой находится у иностранцев (физлиц или юрлиц) - разрешение на покупку земли нужно

Странно, но судя по полученной консультации у юриста, нотариуса и заключенной сегодня сделки, то фирма с иностранным капиталом (в том числе 100%), зарегистрированная в Польше, не нуждается в разрешении на покупку дома и земли.

[AlexAG]

Странно, но судя по полученной консультации у юриста, нотариуса и заключенной сегодня сделки, то фирма с иностранным капиталом (в том числе 100%), зарегистрированная в Польше, не нуждается в разрешении на покупку дома и земли.

Я выше привел текст действующего в Польше закона. Если Вы умудрились его нарушить (пусть даже несознательно) - это все делалось на Ваш личный страх и риск.

Опять же, я не знаю конкретно Вашей ситуации, может у вас 50% акций у иностранца, который освобожден от необходимости получать разрешение (например, является супругом гражданина Польши или живет тут со сталым побытом уже 5 лет).

Как показывает мой личный опыт общения с польскими юристами и нотариусами - далеко не все из них хорошо разбираются в законах.

[helentochka]

Я выше привел текст действующего в Польше закона. Если Вы умудрились его нарушить (пусть даже несознательно) - это все делалось на Ваш личный страх и риск.

Опять же, я не знаю конкретно Вашей ситуации, может у вас 50% акций у иностранца, который освобожден от необходимости получать разрешение (например, является супругом гражданина Польши или живет тут со сталым побытом уже 5 лет).

Как показывает мой личный опыт общения с польскими юристами и нотариусами - далеко не все из них хорошо разбираются в законах.

 

С удовольствием объясню еще раз подробнее. Я полагаю, люди, задающие вопросы в форуме, имеют право получить достоверную информацию из первых рук.

 

Сегодня в центре воеводства состоялась сделка покупки частного дома с участком:

1) Покупатель - фирма со 100% иностранного капитала. Не имеет никакого значения обязаны ли учредители получать разрешение на покупку дома или нет. В нашем случае при покупке как от частного лица все учредители обязаны были бы разрешение получать.

2) Сделку обеспечивали:

+ одно из крупнейших риелтерских агенств, представленное директором местного отделения

+ нотариус, услугами которого это агенство пользуется постоянно на протяжении многих лет

3) Перед сделкой был проведен платный анализ возможности осуществления сделки адвокатом, который специализируется в том числе в вопросах, связанных с риелтерством.

 

Сделка состоялась очень респектабельно и буднично. Копия договора о покупке ушла в министерство, с целью статистического учета, подчеркиваю - не для утверждения сделки либо просьбы о выдаче разрешения на покупку - а с целью статистического учета (цитирую нотариуса).

[helentochka]

... каков процесс покупки ...

 

Я позволю себе дать еще ровно один совет: есть смысл работать только через риелтерские агенства и с адвокатом. Порядок затрат на адвоката - несколько сотен злотых. Риелтерские ставки обычные и общеизвестные, несколько процентов от сделки. Оба вида затрат окупаются на 200%.

[AlexAG]

1) Покупатель - фирма со 100% иностранного капитала. Не имеет никакого значения обязаны ли учредители получать разрешение на покупку дома или нет. В нашем случае при покупке как от частного лица все учредители обязаны были бы разрешение получать.

Страну происхождения капитала забыли указать еще. Это имеет значение.

Пока что я не вижу ни одной причины, по которой лично Вашей фирме было позволено купить землю без разрешения МВД.

 

ЗЫ. Единственное исключение для фирмы с Украинским капиталом может быть если это незастроенный участок до 40 соток в черте города. Но это явно не Ваш случай, поскольку Вы написали, что там был дом.

[Gorchitza]

Тоже хотим приобрести дом. Но хотим купить с сестрой на двоих большой участок под застройку, купить проекты домов двух. Разделить участок на 2 части, каждая построит свой дом на своей части. У обеих сталый побыт будет на тот момент. У сестры есть муж пока с часовым побытом и дочка с КП. Всё хотим взять в кредит. Какой тут порядок действий? Сестра хочет попробовать построить дом по программе жильё для молодых, это возможно?

[helentochka]

Страну происхождения капитала забыли указать еще. Это имеет значение.

Пока что я не вижу ни одной причины, по которой лично Вашей фирме было позволено купить землю без разрешения МВД.

 

ЗЫ. Единственное исключение для фирмы с Украинским капиталом может быть если это незастроенный участок до 40 соток в черте города. Но это явно не Ваш случай, поскольку Вы написали, что там был дом.

 

Наша фирма заменила необходимость подробного чтения *полного* свода польских законов на оплату услуг местных профильных специалистов. Как было указано выше, сделка уже состоялась. Картина того, как риелтер, нотариус и адвокат вначале отдельно друг от друга, а потом все вместе делают грубую ошибку по незнанию своих профильных законов, слишком экзотична, я пожалуй её отброшу.

[AlexAG]

Наша фирма заменила необходимость подробного чтения *полного* свода польских законов на оплату услуг местных профильных специалистов. Как было указано выше, сделка уже состоялась. Картина того, как риелтер, нотариус и адвокат вначале отдельно друг от друга, а потом все вместе делают грубую ошибку по незнанию своих профильных законов, слишком экзотична, я пожалуй её отброшу.

В данном случае я не вижу никаких подробностей, а вижу только общую информацию типа "мы пошли к хорошему риэлтору, заплатили денег и за нас все сделали". Я не утверждаю, что Вы пытаетесь рекламировать этого самого "хорошего риэлтора", но учитывая количество сообщений на форуме и количество реальной информации - именно такие мысли и возникают.

[helentochka]

В данном случае я не вижу никаких подробностей, а вижу только общую информацию типа "мы пошли к хорошему риэлтору, заплатили денег и за нас все сделали". Я не утверждаю, что Вы пытаетесь рекламировать этого самого "хорошего риэлтора", но учитывая количество сообщений на форуме и количество реальной информации - именно такие мысли и возникают.

 

Форум приносил мне пользу и мне приятно вернуть это добро кому-то, кто ищет информацию. Внимательный читатель заметит полное отсуствие названий фирм и городов в моих сообщениях, что делает попытку очернения моих мотивов смешной. Учитывая количество сообщений на форуме, я также точно не "помощник", рекламирующий себя.

 

Собственно, эта дискуссия подтверждает общее правило, которое мы вывели для себя в Польше методом проб и ошибок -- форум помогает познакомиться с проблемой, а эффективным шагом к её решению есть попрощаться с "помощниками", которые всегда твердо уверены за ваши деньги и знают все наверняка только пока не пришло время отвечать за результат, и обращаться за помощью-вопросами-услугами непосредственно к польским профессионалам (адвокаты, риелтеры, врачи, учителя, директора детских садов и школ, гос.служащие профильного ужонда и т.д., в зависимости от характера вашей проблемы). Это касается и всех заданных в теме вопросов про покупку дома -- здесь можно прочитать о чужом опыте, но вопрос слишком дорогостоящий и сложный, чтобы решать его без юристов и риелтеров.

 

В узком смысле вопрос простой -- без ПМЖ или резиденства частное лицо нуждается в разрешении, причем оформлять запрос в министерство и дожидаться его разрешения это очень длительная и сложная процедура. Единственный прецедент, который известен мне лично, закончился неудачей, поскольку после 6 месяцев тишины от министерства гражданин Украины устал ждать и пошел искать себе другой вариант жилья. Владелец жилья, продажа которого сорвалась таким образом, показывал мне солидную толщину папки с документами, которая пошла на министерство.

 

Вариант покупки жилья на фирму с иностранным капиталом безусловно работает (почему бы польской фирме не иметь в Польше недвижимость?), если вам известны и вас устраивают все последствия этого шага (жилье не ваше личное и вашим лично не станет вероятнее всего еще очень долго, покупка в общем случае далеко не обязательно относится в затраты и т.д.). Есть ограничения на вид участка (пример, как-то очень сложно покупать участки, предназначенные для залеснения) и на характер документации владельца по дому и участку. Эти и другие узкие подробности известны риелтерам и юристам. Нет смысла экономить несколько сотен злотых на юристе и несколько тысяч на риелтере в сделке ценой в сотни тысяч злотых.

[Lexozz]

обращаться за помощью-вопросами-услугами непосредственно к польским профессионалам (адвокаты, риелтеры, врачи, учителя, директора детских садов и школ, гос.служащие профильного ужонда и т.д., в зависимости от характера вашей проблемы).

 

Из личной практики - очень мало они, как правило, знают. Из того, что касается обцокрайовцув.

Даже работникам уженда понаехавших приходилось показывать пункты из уставы, согласно которым я имею право на некоторые действия.

Я уже не говорю о "проФФесионалах" из юристов, которые давали мне советы по подаче документов при смене работы, которые были бы прямой дорогой к отказу в приеме документов и депортации.

 

Вообще уровень сферы услуг в Польше довольно низок, имхо. А уж что касается врачей - хорошего врача пойди поищи еще...

Поэтому я бы не был так доверчив к сторонним людям и все сам перепроверял по 20 раз.

[AlexAG]

Из личной практики - очень мало они, как правило, знают. Из того, что касается обцокрайовцув.

Даже работникам уженда понаехавших приходилось показывать пункты из уставы, согласно которым я имею право на некоторые действия.

Я уже не говорю о "проФФесионалах" из юристов, которые давали мне советы по подаче документов при смене работы, которые были бы прямой дорогой к отказу в приеме документов и депортации.

В данной ситуации я вижу всего три возможных варианта.

Либо helentochka нам что-то недоговаривает, либо юристы действительно накосячили, либо разрешение таки нужно было, но его получили по доверенности эти самые юристы.

[blacksee]

Из личной практики - очень мало они, как правило, знают. Из того, что касается обцокрайовцув.

Даже работникам уженда понаехавших приходилось показывать пункты из уставы, согласно которым я имею право на некоторые действия.

Я уже не говорю о "проФФесионалах" из юристов, которые давали мне советы по подаче документов при смене работы, которые были бы прямой дорогой к отказу в приеме документов и депортации.

 

Вообще уровень сферы услуг в Польше довольно низок, имхо. А уж что касается врачей - хорошего врача пойди поищи еще...

Поэтому я бы не был так доверчив к сторонним людям и все сам перепроверял по 20 раз.

 

Я уже три года в Польше и полностью с Вами согласен насчет "проФФесионалах". Из личного опыта, тоже искал правника или адвоката, которые могли бы помочь в решении вопросов, но пришел к заключению что - НЕЗНАНИЕ ЗАКОНОВ НЕ ОСВОБОЖДАЕТ ОТ ОТВЕТСТВЕННОСТИ, а в нашем случае законодательство в части касающейся обцокрайовцув нужно знать и следить за всеми изменениями в нем, а также читать практические коментарии к законодательству, например в "Газете Правней", ну и конечно фору ЧЕМОДАН. Здесь можно найти очень много ответов на вопросы.

Спасибо что такой форум есть.

 

[Biedronka7]

Если я правильно поняла, то если покупать дом на себя, то разрешение требуется в обязательном порядке.

 

С покупкой на фирму надо разбираться.

 

Я в польском (пока))) никакая, но пытаюсь искать информацию.

К сожалению ссылку на сайт не могу дать, т.к. форум не дает мне такой возможности потому, что не имею достаточно сообщений((

взято с сайта mswia точка gov точка pl

Nabywanie nieruchomości

Informacje dotyczące nabywania przez cudzoziemców nieruchomości, udziałów i akcji.

4. Zwolnienia z obowiązku uzyskania zezwolenia dotyczące wszystkich cudzoziemców bez względu na obywatelstwo lub siedzibę.

в п. 5. nabycie przez osobę prawną lub spółkę handlową nieposiadającą osobowości prawnej mającą siedzibę w Polsce i kontrolowaną przez cudzoziemców, na cele statutowe, nieruchomości nie zabudowanych, których łączna powierzchnia w całym kraju nie przekracza 0,4 ha na obszarze miast,

 

Что это значит? Если я правильно поняла, то фирме без разрешения разрешено купить участок без застроек в черте города? Или я ошибаюсь? Помогите, пожалуйста, разобраться!!!!!!!!!!!!!!!

 

 

На том же сайте, в ответах на часто задаваемые вопросы нашла это:

Czy spółka z siedzibą w Polsce, w której większość udziałów mają podmioty cudzoziemskie będzie uważana za przedsiębiorcę unijnego?

 

Polska od 1 maja 2004 r. jest członkiem Unii Europejskiej, a zatem każda spółka mająca siedzibę na terytorium RP jest przedsiębiorcą unijnym.

 

а в.п.5 написано:

Nabywanie nieruchomości, udziałów i akcji przez cudzoziemców z Europejskiego Obszaru Gospodarczego i Konfederacji Szwajcarskiej.

 

Zgodnie z art. 8 ust. 2 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców do dnia 1 maja 2016 r. cudzoziemcy z Europejskiego Obszaru Gospodarczego i Konfederacji Szwajcarskiej mają obowiązek uzyskać zezwolenie ministra właściwego do spraw wewnętrznych tylko w przypadku nabywania nieruchomości rolnych i leśnych. Nabycie nieruchomości innych niż rolne i leśne nie wymaga zezwolenia. Z przytoczonego przepisu wynika również, iż nie wymaga zezwolenia nabywanie lub obejmowanie przez cudzoziemców z Europejskiego Obszaru Gospodarczego i Konfederacji Szwajcarskiej udziałów lub akcji w spółkach będących właścicielami lub użytkownikami wieczystymi nieruchomości położonych w Polsce, także w przypadku gdy są to nieruchomości rolne lub leśne.

 

В нашем случае фирма зарегистрирована в Польше (SP.ZO.O), хотим купить дом с участком, который имеет статус строительного. Выходит разрешение на покупку строительного уч-ка не нужно?

[AlexAG]

Что это значит? Если я правильно поняла, то фирме без разрешения разрешено купить участок без застроек в черте города? Или я ошибаюсь?

Это значит: От необходимости получать разрешение освобождены юридические лица и торговые организации не являющиеся юридическими лицами, зарегистрированные на территории Польши и находящиеся под контролем иностранцев, приобретающие незастроенные участки в пределах 0.4 гектара в черте города на уставные цели.

То есть, в уставе фирмы должно быть прописано использование земли в черте города в рамках деятельности. Иначе это будут уже не уставные цели, а что-то другое

 

В нашем случае фирма зарегистрирована в Польше (SP.ZO.O), хотим купить дом с участком, который имеет статус строительного. Выходит разрешение на покупку строительного уч-ка не нужно?

Почитайте оригинал уставы - там все станет ясно. Этот пункт не относится к фирмам, зарегистрированным в Польше, он относится к гражданам стран ЕС и того что там еще перечислено (Швейцария).

[Biedronka7]

Вот же ж ёлки зеленые! А что же делать? Нужно побыстрее купить для того чтобы сделать ремонт, а при необходимости построиться к осени, ведь ребятенку в школу идти... Есть какие-то варианты? Типа долгосрочной аренды с выкупом или еще как-то?

[AlexAG]

Вот же ж ёлки зеленые! А что же делать? Нужно побыстрее купить для того чтобы сделать ремонт, а при необходимости построиться к осени, ведь ребятенку в школу идти... Есть какие-то варианты? Типа долгосрочной аренды с выкупом или еще как-то?

А что, аренду уже отменили?

Арендуйте жилье, пока не оформите разрешение на покупку... А потом уже купите. Более того, можно даже договориться с владельцем, что стоимость аренды пойдет в счет стоимости дома если Вы его купите, а если не купите - не пойдет никуда.

[Biedronka7]

В том то и дело, что арендовать практически нечего. Чтобы до зимы было жилье, нужно или снести старый дом и построить новый, или кап.ремонт делать. В любом случае много денег вложить нужно, а времени в обрез получается(

[AlexAG]

В том то и дело, что арендовать практически нечего. Чтобы до зимы было жилье, нужно или снести старый дом и построить новый, или кап.ремонт делать. В любом случае много денег вложить нужно, а времени в обрез получается(

Ну, тут уж сами решайте, что Вам важнее - шашечки или ехать.

[Udlinitel]

Хммм...А на покупку квартиры в многоэтажке тоже разрешение нужно? Судя по закону? Знакомый купили в Гдыне квартиру,оформил на себя,сталего\часовего побыта не имеет,имеет визу на год крайову.Что думаете об этом?Или разрешение только на Дома часные нужно или приграничная зона?