Стоимость жилья Vs уровень дохода в Торонто

[PIX]

  Цитата

Если клиент не тянет платежи, то ни 30%, ни 50% процентов даун пеймента не спасут, в смысле ипотека не будет выдана.

- А мне ПРОВЕРЕННЫЙ лендер говорит - ложи 30% и бери что хочешь. Без кредитной истории итд.

 

  Цитата

Мало того что сделка с плечом, чтобы при 360к взять 10 квартир, вам надо 3,5 мил. моридж.

- Это был абстрактный пример. Вопрос был как правильно считать % ROI скажем так.

- Почему 3.5млн? 360-36К дауна = 324= 3млн 240тысяч моргижа.

 

  Цитата

Мой начальник перезжает в среднем раз в 3 года, и на заработаные деньги просто каждый раз покупает дом по больше. Сейчас уже торгуется за дом стоимостью 1,7 мил

- Мне его жаль. Не представляю себе переезд из уютного семейного гнездышка. Я вкладываю в свой дом деньги и время. Хотя дом новый был, но я все равно ищу чтоб еще улучшить.

А переезжать каждые 3 года - ух. Живешь на коробках...И ради чего...

[Micellangelo]

  PIX сказал:

- Мне его жаль. Не представляю себе переезд из уютного семейного гнездышка. Я вкладываю в свой дом деньги и время. Хотя дом новый был, но я все равно ищу чтоб еще улучшить.

А переезжать каждые 3 года - ух. Живешь на коробках...И ради чего...

Говорит что освежает жизнь, не успеваеш зачахнуть. Я его немного понимаю, я сам любитель изменений. Кроме того каждый раз в дом по лутче переезжает.

[PIX]

  Цитата

Говорит что освежает жизнь, не успеваеш зачахнуть. Я его немного понимаю, я сам любитель изменений

- Ну каждому свое. Для меня переезд это стресс. Большой стресс.

- Кроме того это вопрос школы, соседей, привычки.

- В его случае это работает пока цены растут. Если цены начнут падать то дорогой дом упадет в первую очередь.

- В моем случае я готов переехать в дом со своим пляжем. Это мне надо 3 моих продать...

 

  Цитата

Кроме того каждый раз в дом по лутче переезжает.

- А что сразу хороший дом нельзя купить...

[Micellangelo]

  PIX сказал:

- А что сразу хороший дом нельзя купить...

Если Доход тот же то нет.

 

У примеру доход позволяет купить на 1М при Довне 10%

Схема такова:

- пожил в доме пару лет, продал, наварил 200-300 тис.

- купил за 1,5М но теперь уже Довн получается 20-36%

 

-пожил еще продал, навариле еще 300-400

-купил за 2,1М, теперь накопленный даун уже 100+300+400 = 800 = 38%

 

И Т.Д.

 

Получается дом становится лутче, поскольку покупаем дом на 300-400 тис дороже чем тот что продали. И поскольку доун растет, платежы почти те же, соответственно там можно выйти на приличный дорогой дом с тем же доходом.

[PIX]

  Цитата

У примеру доход позволяет купить на 1М при Довне 10%

Схема такова:

- пожил в доме пару лет, продал, наварил 200-300 тис.

- купил за 1,5М но теперь уже Довн получается 20-36%

 

- Ну так это теория. И она работает ТОЛЬКО если цены растут причем существенно.

- Вы забыли расходы на покупку дома - таксы, налоги, услуги риэлтора. С 10% еще страховка моргижа.

- Только дом который стоил 1.5млн пару лет назад стоил 1.1млн. А долг вырос с 900К до 1.2Млн. То есть теперь Вы банку должны больше на 25%

 

ИМХО гораздо эффективнее (даже на Вашем рынке) купить дом за 1.1млн (тот что более дорогой был) пусть с 10% дауна продать его за 1.5 .

Вытащить 500штук кэша и купить себе обратно дом за 1млн только уже с дауном 50% и долгом в 500К...

 

[PIX]

Мой сосед бывший. Купил дом за 400штук. Продал за 800. Взял кэш.

Купил себе дом в природое подальше такой же за 400 за кэш. Еще с бабками остался и с домом.

[Micellangelo]

  PIX сказал:

- Ну так это теория. И она работает ТОЛЬКО если цены растут причем существенно.

- Вы забыли расходы на покупку дома - таксы, налоги, услуги риэлтора. С 10% еще страховка моргижа.

- Только дом который стоил 1.5млн пару лет назад стоил 1.1млн. А долг вырос с 900К до 1.2Млн. То есть теперь Вы банку должны больше на 25%

 

ИМХО гораздо эффективнее (даже на Вашем рынке) купить дом за 1.1млн (тот что более дорогой был) пусть с 10% дауна продать его за 1.5 .

Вытащить 500штук кэша и купить себе обратно дом за 1млн только уже с дауном 50% и долгом в 500К...

Цыфри приблизительные, плюс вашы платежы за те 2-3 года как раз покривают административные расходы.

 

По факту, со слов моего шефа, за послежние 10 лет он со своих переездов зарабатывает больше чем от работы.

[grigory000]

  PIX сказал:

Мой сосед бывший. Купил дом за 400штук. Продал за 800. Взял кэш.

Купил себе дом в природое подальше такой же за 400 за кэш. Еще с бабками остался и с домом.

 

Каждому свое. У кого-то амбиции растут, у кого-то нет.

 

Как вариант, бывший сосед ведь мог перекредитоваться, вытащить тысяч 200-300 из мортгиджа и купить второй дом, сдать его и тем самым повысить свой кэш флоу, оставшись жить в своем доме.

А он решил сделать даунгрейд.

[Montreal]

  grigory000 сказал:

А он решил сделать даунгрейд.

Выскочить из спекулятивного рынка - это не даунгрейд, а фиксация прибыли. А если смотреть на качество жизни, то может даже и апгрейд.

[PIX]

  Цитата

По факту, со слов моего шефа, за послежние 10 лет он со своих переездов зарабатывает больше чем от работы.

- По факту он ничего не зарабатывает если переезжает не вытаскивая прибыль. Завтра его дом вместо 2млн будет стоить 1млн. Грошь цена тогда всем его переездам...

 

  Цитата

бывший сосед ведь мог перекредитоваться, вытащить тысяч 200-300 из мортгиджа и купить второй дом, сдать его и тем самым повысить свой кэш флоу, оставшись жить в своем доме.

- А если у него не было моргижа...

- Зачем ему 2й дом, сдача и гемор со сдачей.

 

  Цитата

Выскочить из спекулятивного рынка - это не даунгрейд, а фиксация прибыли. А если смотреть на качество жизни, то может даже и апгрейд.

- Верно. Дом он купил не хуже. Просто чуть подальше.

 

Как раз фиксацией прибыли многие сейчас и занимаются. ПолВанкувера уже в пригороды переехало. Заманчиво продать дом и заработать сразу больше чем за всю жизнь и купить себе за кэш дом подальше от ДТ.

[Micellangelo]

  PIX сказал:

- По факту он ничего не зарабатывает если переезжает не вытаскивая прибыль. Завтра его дом вместо 2млн будет стоить 1млн. Грошь цена тогда всем его переездам...

Можно и так сказать. Если он это зафиксирует до падения молодец. Если нет тоже не беда, так как у него дом сейчас 1,6М стоит, но Доун где то под 50%, начит яму можно переждать.

 

Да и по факту, он все таки жывет в намного лутчем доме чем 5-8 лет назад, без роста дохода.

[Olli]

  PIX сказал:

Мой сосед бывший. Купил дом за 400штук. Продал за 800. Взял кэш.

Купил себе дом в природое подальше такой же за 400 за кэш. Еще с бабками остался и с домом.

 

Недвижка и пузыри на ней дело такое- пока растут всё прекрасно у всех. Плохо, когда лопаются.

У меня тоже "сосед" такой есть. Прикупил себе нежвижки в Питере всякой эдак на миллиончик, потом через несколько лет продал за 500. Взял кэш и купил себе лекарства- здоровье лечить после таких инвестиций.

 

Да и у меня охеренная квартира в хорошем месте там же обесценилась страшно в валюте, было дело.

 

 

[Micellangelo]

  Olli сказал:

Недвижка и пузыри на ней дело такое- пока растут всё прекрасно у всех. Плохо, когда лопаются.

У меня тоже "сосед" такой есть. Прикупил себе нежвижки в Питере всякой эдак на миллиончик, потом через несколько лет продал за 500. Взял кэш и купил себе лекарства- здоровье лечить после таких инвестиций.

 

Да и у меня охеренная квартира в хорошем месте там же обесценилась страшно в валюте, было дело.

Но это чуть другая ситуация. Тут не пузырь лопнул, т.к. цена в руб или грн в Росии или Украине на недвижымость не падала больше чем мне лет. Но курс валюты обвалился что там, что там. Оно назад нагонит за пару лет.

 

Живя в Канаде ви покупаете недвижку и зарабатываете деньги в той де валюте, поэтому именно жтого риска нету.

 

Конечно нежвижимость не панацея, но если с умом то можна что-то заработать ив доме пожить.

[Olli]

  Micellangelo сказал:

Оно назад нагонит за пару лет.

 

Ага, нагонит. Если конечно не упадёт ещё скажем втрое.

 

Пузырь это был или не пузырь- вопрос дискуссионный. На мой взгляд обычные квартиры в Питере по поллимона долларов- это пузырь, а каким образом он лопнул через валюту или напрямую это уже людям потерявшим деньги мало интересно.

 

[grigory000]

  Olli сказал:

Недвижка и пузыри на ней дело такое- пока растут всё прекрасно у всех. Плохо, когда лопаются.

У меня тоже "сосед" такой есть. Прикупил себе нежвижки в Питере всякой эдак на миллиончик, потом через несколько лет продал за 500. Взял кэш и купил себе лекарства- здоровье лечить после таких инвестиций.

Да и у меня охеренная квартира в хорошем месте там же обесценилась страшно в валюте, было дело.

 

Ваши квартиры в рублевой стоимости не подешевели.

Так что если в Канаде с вашими домами произойдет то же самое (цены останутся прежними в местной валюте), думаю это будет совсем не страшно

[AlmostCanadian]

  grigory000 сказал:

Ваши квартиры в рублевой стоимости не подешевели.

Так что если в Канаде с вашими домами произойдет то же самое (цены останутся прежними в местной валюте), думаю это будет совсем не страшно

Это будет страшно. Очень.

Канада импортозависимая страна.

 

[Olli]

  grigory000 сказал:

Ваши квартиры в рублевой стоимости не подешевели.

Так что если в Канаде с вашими домами произойдет то же самое (цены останутся прежними в местной валюте), думаю это будет совсем не страшно

 

Да, не подешевели. Но меня рубли вообще никогда не интересовали- никуда негодная учётная валюта.

Ну выташил процентов на 40 в USD меньше, чем вложил. Да, не страшно- всё же жив и здоров. Лучше так.