Стоимость жилья Vs уровень дохода в Торонто

[Micellangelo]

Даже кондо в кредит в городе не берут? Все совсем плохо?

Вообщем, нужно создавать тему "Detached home in suburb VS condo in DT"

Скорее "Detached home on outskirts VS Condo in suburb" Это для тех у кого буджет меньше 500к (читай 50% населения)

[vladimirf7]

Скорее "Detached home on outskirts VS Condo in suburb" Это для тех у кого буджет меньше 500к (читай 50% населения)

Я пока еще не очень в теме, только начал изучать, но в Торонто до 500 тыс есть довольно много кондо. Опять же смотря каких. Я смотрел 2 бедрум.

[PIX]

Даже кондо в кредит в городе не берут? Все совсем плохо?

- Кондо берут.

 

Да все совсем плохо. Цены за 2 года выросли вдвое. Для тех кто неуспел все плохо.

 

Покупка отдельно стоящего дома в центре крупного города не может быть доступна большому количеству населения работающего в этом городе по определению. Это по карману людям с доходом другого порядка или даже нескольких порядков. Думаю среди участников форума таких нет.

- дом за 5млн я купить не могу. А за 2.5 и даром не надо. То что стоит 2.5 того не стоит.

- Центр меня лично не привлекает. Так что выбрал жить там где нравиться. Кондо в ДТ рассматривалось тк жена фанат ДТ.

 

Отдельно стоящие дома в ГОРОДЕ Ванкувер доступны тем кто паркует миллионы. И все.

[anarsoul]

Я пока еще не очень в теме, только начал изучать, но в Торонто до 500 тыс есть довольно много кондо. Опять же смотря каких. Я смотрел 2 бедрум.

 

Цена в Торонто продолжает расти, по 20% в год. Т.е. к концу года добавьте 60-100к.

[grigory000]

Цена в Торонто продолжает расти, по 20% в год. Т.е. к концу года добавьте 60-100к.

 

На кондо не растет так, не надо человека запугивать.

 

На кондо в среднем растет на уровень реальной инфляции, может чуть выше.

Т.е. если уровень инфляции у нас процентов 5-6 по моим прикидкам, на кондо растет может быть процентов на 6-8 в год. В зависимости от дома и района.

[PIX]

Мой сосед снизу по кондо купил за 360 в 2013, в 2016 продал за 495.

[grigory000]

Мой сосед снизу по кондо купил за 360 в 2013, в 2016 продал за 495.

 

Это 11% годовых, а это очень далеко от 20%.

 

Я ж написал, может от района зависеть.

Кроме того, внутри года есть флуктуации по цене.

В Торонто я анализировал - цены росли к маю в последние годы, пик приходился на май-июнь, потом немного проседали в июле-августе, в сентябре начинался рост снова.

Так что надо еще смотреть, в каком месяце сосед купил, были ли внешние факторы и т.д.

[PIX]

Это 11% годовых, а это очень далеко от 20%.

- Я привел реальный пример по ценам на кондо. 20% не моя цифра вообще.

 

Но откуда 11% взялось мне непонятно.

 

1) 495-360 = 135К рост за 3 года = 45К в год.

От 360 тысяч это 12.5%.

 

2) А теперь представим грубо что вложил чел 10% дауна те 36К, и через 3 года получил 495 - 20К расходы по сделке - 324 = 151К чистыми. За 3 года.

К его первоначальному вложению в 36К это 140% годовых. Так что тут как считать...

 

Хотя может показаться что такая формулировка неверна. Но прошу заметить такой расклад:

1й человек имел 360К и все вложил в 1 квартиру. Через 3 года вытащил свои деньги и заработал 115тысяч чистыми.

2й человек имел теже 360К и вложил в 10 аналогичных квартира. Через 3 года он вытащил свои деньги и заработал 1.5млн чистыми.

 

При одинаковых первоначальных вложениях!!!

[TOLM]

Но откуда 11% взялось мне непонятно.

 

1) 495-360 = 135К рост за 3 года = 45К в год.

От 360 тысяч это 12.5%.

 

рост от 360 до 495 за три года - это 11.2% CAGR - такие вещи по формуле считаются (495/360)^(1/3)-1

[grigory000]

Но откуда 11% взялось мне непонятно.

 

1) 495-360 = 135К рост за 3 года = 45К в год.

От 360 тысяч это 12.5%.

 

2) А теперь представим грубо что вложил чел 10% дауна те 36К, и через 3 года получил 495 - 20К расходы по сделке - 324 = 151К чистыми. За 3 года.

К его первоначальному вложению в 36К это 140% годовых. Так что тут как считать...

 

Хотя может показаться что такая формулировка неверна. Но прошу заметить такой расклад:

1й человек имел 360К и все вложил в 1 квартиру. Через 3 года вытащил свои деньги и заработал 115тысяч чистыми.

2й человек имел теже 360К и вложил в 10 аналогичных квартира. Через 3 года он вытащил свои деньги и заработал 1.5млн чистыми.

 

При одинаковых первоначальных вложениях!!!

 

1. Надо быть нудным математиком, чтобы получить 11%

Это "сложный процент" называется.

 

2. Это называется "сделка с плечом". То же, что и на форексах всяких.

Позволяет оперировать бОльшими объемами денег, увеличивая прибыль.

А еще можно вылететь в трубу при проседании рынка всего лишь на 4-5% (ну конечно при условии, что нельзя ждать и нужно cash out).

 

Поэтому безопасная инвестиция в канадскую недвижимость сейчас такая, при которой можно "пересидеть" лет 5-10, рентуя эту недвижку и ожидая возврата рынка (в случае если просядет).

Ну это подход осторожных инвесторов.

Менее осторожные в нашем районе покупали дома по 1 млн. пару лет назад, а теперь могут продать их за 1.4 млн.

Но им в ренте пересиживаться тяжело было бы - месячные платежи по дому с учетом даунпеймента в 200 тыс. были в два раза больше, чем рент.

[PIX]

месячные платежи по дому с учетом даунпеймента в 200 тыс. были в два раза больше, чем рент.

- Не знаю как такое можно умудриться найти.

 

Я всегда был в плюсе от сдачи.

[мангуст]

2й человек имел теже 360К и вложил в 10 аналогичных квартира. Через 3 года он вытащил свои деньги и заработал 1.5млн чистыми.

 

При одинаковых первоначальных вложениях!!!

Но для этого у второго человека должен быть годовой доход больше 3 М, что б банк дал 10 кредитов...

[мангуст]

Вопрос к знатокам, имеется сценарий:

 

Финучреждение дало моргидж на недвижимость в размер допустимого дохода клиента,

возможно ли как то получить такой же второй моргидж для клиента без увеличения дохода.

 

Т.е. иметь два моргиджа одновременно на короткий срок (до года), гасить моргидж за счет рента или сейвинга.

В течении этого года одну из недвижимостей продать (перепродать), сдать в аренду, реновировать и продать, и так далее.

 

[grigory000]

- Не знаю как такое можно умудриться найти.

Я всегда был в плюсе от сдачи.

 

А дом не для сдачи покупался.

Ты ж сам говорил, что рент в Ванкувере бывает заметно ниже, чем платежи.

 

Тут была та же история, рент просто немного смягчал платежи.

Которых было тысяч на 40 в год.

 

Это мой бывший коллега покупал, потому немного подробностей знаю

[PIX]

Но для этого у второго человека должен быть годовой доход больше 3 М, что б банк дал 10 кредитов...

- Ну вцелом почти да. Суть была в ROI и расчете а не в квалификации на моргиж.

 

Финучреждение дало моргидж на недвижимость в размер допустимого дохода клиента,

возможно ли как то получить такой же второй моргидж для клиента без увеличения дохода.

- Нет.

 

рент в Ванкувере бывает заметно ниже, чем платежи.

-Бывает да. Но в комерческой сдаче всегда есть выгода для ландлорда.

 

Тут была та же история, рент просто немного смягчал платежи.

- Ну я вот пролетел с покупкой дома.точнее лота. Лот шикарный. дом сарай. тенанты платят 800. мой моргиж в лучшем случае 2шка.

Плюс таксы и утилиты. Какбы больше штуки в месяц своих вкладывать.

[мангуст]

- Нет.

А как тогда люди продают дом в Торонто, и переезжают в вновь купленный дои в Ванкувере?

Какоето время пока продастся старый дом и уже куплен новый надо два моргиджа....

 

P.S. Понятно что для этих целей есть позешен дейт, но тогда процесс покупок - переездов надо сильно синхронизировать, и делать все в попыхах

[PIX]

А как тогда люди продают дом в Торонто, и переезжают в вновь купленный дои в Ванкувере?

Какоето время пока продастся старый дом и уже куплен новый надо два моргиджа....

- ПРодают дом. Покупают другой. Это стандартно. 90 дней даже можно свой моргиж перенести на новый.

 

Дело в том что лендер видит все долги.И если у Вас висит моргиж то получить 2й уже сложнее и если Вы невалифайд то невозможно.

 

Есть варианты как это сделать:

1) Положить большой даун - 30%

2) Если денег нет сделать рефинансинг.

[Olli]

Да. Базовый вариант- один продал, потом другой купил. С моргиджем в самом общем случае проблем быть не должно.

[grigory000]

А как тогда люди продают дом в Торонто, и переезжают в вновь купленный дои в Ванкувере?

Какоето время пока продастся старый дом и уже куплен новый надо два моргиджа....

 

Для этого делают закрытие сделки в один день, или может быть банк позволит на пару дней сместиться.

 

Чтобы взять мортгиджи одновременно в двух разных банках, может быть и получится, если делать закрытие в один день.

Посоветуйтесь с мортгидж-брокерами, они точно знают.

[Montreal]

Да. Базовый вариант- один продал, потом другой купил. С моргиджем в самом общем случае проблем быть не должно.

При продаже можно поставить условие что вы съедете на 2-3 месяца позже и платить аренду покупателю пока найдёте себе дом. Много вариантов. Подумайте что именно вам надо и из этого исходите, вносите в условия продажи. Покупатель точно так же может быть привязан контрактом к, скажем, аренде квартиры.

[Micellangelo]

1. Надо быть нудным математиком, чтобы получить 11%

Это "сложный процент" называется.

 

2. Это называется "сделка с плечом". То же, что и на форексах всяких.

Позволяет оперировать бОльшими объемами денег, увеличивая прибыль.

А еще можно вылететь в трубу при проседании рынка всего лишь на 4-5% (ну конечно при условии, что нельзя ждать и нужно cash out).

 

Поэтому безопасная инвестиция в канадскую недвижимость сейчас такая, при которой можно "пересидеть" лет 5-10, рентуя эту недвижку и ожидая возврата рынка (в случае если просядет).

Ну это подход осторожных инвесторов.

Менее осторожные в нашем районе покупали дома по 1 млн. пару лет назад, а теперь могут продать их за 1.4 млн.

Но им в ренте пересиживаться тяжело было бы - месячные платежи по дому с учетом даунпеймента в 200 тыс. были в два раза больше, чем рент.

Мало того что сделка с плечом, чтобы при 360к взять 10 квартир, вам надо 3,5 мил. моридж. А это не каждый может себе позволить. А более реалестично это будут отдельные могиджи, а они как мы знаем бурет уже ОЧЕНЬ большой процент, поэтому ваша математика не совсем работает.

 

Но как инвестиция в свое собственное жылье или во второе жылье, да. Мой начальник перезжает в среднем раз в 3 года, и на заработаные деньги просто каждый раз покупает дом по больше. Сейчас уже торгуется за дом стоимостью 1,7 мил. А начинал со скромных 0,5 мил. Но его ежемесячный доход позволяет поддержывать большые моргиджи между зделками, что тоже не у всех.

[grigory000]

Мало того что сделка с плечом, чтобы при 360к взять 10 квартир, вам надо 3,5 мил. моридж. А это не каждый может себе позволить. А более реалестично это будут отдельные могиджи, а они как мы знаем бурет уже ОЧЕНЬ большой процент, поэтому ваша математика не совсем работает.

 

Это была не моя математика, я не предлагал брать 10 квартир при наличии 360к на руках.

 

На самом деле с 10% первым взносом можно будет взять максимум 2-3, да и то не совсем красивым путем.

Далее придется делать даунпеймент 20% и показывать доходы от рента других проперти, потому что обычной зарплатой 3.5 млн. в кредит не возьмешь.

Ну и так далее, по нарастающей.

 

Мортгидж тоже можно взять и под 2, и под 4-4.5 процента.

Соответственно и требования к доходу будут разные

[Micellangelo]

Это была не моя математика, я не предлагал брать 10 квартир при наличии 360к на руках.

 

На самом деле с 10% первым взносом можно будет взять максимум 2-3, да и то не совсем красивым путем.

Далее придется делать даунпеймент 20% и показывать доходы от рента других проперти, потому что обычной зарплатой 3.5 млн. в кредит не возьмешь.

Ну и так далее, по нарастающей.

 

Мортгидж тоже можно взять и под 2, и под 4-4.5 процента.

Соответственно и требования к доходу будут разные

Да я все это понимаю. Я просто пытался дополнить ваш ответ господину PIX

[TOLM]

А как тогда люди продают дом в Торонто, и переезжают в вновь купленный дои в Ванкувере?

Какоето время пока продастся старый дом и уже куплен новый надо два моргиджа....

 

P.S. Понятно что для этих целей есть позешен дейт, но тогда процесс покупок - переездов надо сильно синхронизировать, и делать все в попыхах

 

С мортгиджами все просто - если вы в состоянии выполнить условия фин организации чтобы получить две ипотеки - это самый простой вариант. Если нет. то тогда придется согласовывать даты закрытий и переездов. Оформление сделки через юристов - одна ипотека как правило закрывается, вторая открывается. Возможны варианты с переносом существующей, но идея та же.

[TOLM]

-Дело в том что лендер видит все долги.И если у Вас висит моргиж то получить 2й уже сложнее и если Вы невалифайд то невозможно.

 

Есть варианты как это сделать:

1) Положить большой даун - 30%

2) Если денег нет сделать рефинансинг.

 

Если клиент не тянет платежи, то ни 30%, ни 50% процентов даун пеймента не спасут, в смысле ипотека не будет выдана.