Стоимость жилья Vs уровень дохода в Торонто

[grigory000]

Наприклад візьмемо один з найдорожчих районів Торонто і будинок майже за 4 лімони.

<noindex>http://realtor.ca/Residential/Single-Famil...York-Mills#v=de</noindex>

 

Чуть выше по Янгу - Янг и Шеппард - райончик получше. Дома всего лишь по 2-3 миллиона, зато развитая инфраструктура - куча магазинов, кафе, кинотеатры и т.д.

В любой день можно пешком выйти и купить продуктов - даже на Пасху. Спасибо корейцам, работают без выходных

[Montreal]

Значит вывод один - со временем число тех, кто живт в съемом жилье будет только расти и следует морально приготовиться к тому, чтобы жить так долго, а может и всю жизнь, а сэкономленные на "непокупке" жилья деньги откладывать на старость.

Вечная дилемма - покупать или арендовать.

Зависит от многих факторов, большинство из которых очень субъективные, так что обобщать тяжело.

 

Какие факторы влияют на это решение?

 

1. Желание оставаться на данном месте.

2. Работа или другой источник дохода.

3. Школы и колледжи для детей.

4. Финансовые ресурсы и конъюнктура рынка.

 

Съём жилья - не такой уж плохой вариант, между прочим. Снимает много обязательств и оставляет человека более мобильным. Как вы считаете?

[WinniePooh]

Вечная дилемма - покупать или арендовать.

Зависит от многих факторов, большинство из которых очень субъективные, так что обобщать тяжело.

 

Какие факторы влияют на это решение?

 

1. Желание оставаться на данном месте.

2. Работа или другой источник дохода.

3. Школы и колледжи для детей.

4. Финансовые ресурсы и конъюнктура рынка.

 

Съём жилья - не такой уж плохой вариант, между прочим. Снимает много обязательств и оставляет человека более мобильным. Как вы считаете?

Покупка дома это инвестиция в будущее. Траты те же что и рент +/-. Пример - аренда дома/квартиры $1000 x 12 = $12000 в год. Моргидж $1000 x 12 + $2500 налог на недвижимость = $14500 в год, плюс страховка 500 дом стоит $250.000. И того за 10 лет вы потратили на рент $120.000, а воз и ныне там. Моргидж за 10 лет - $145.000 - $25.000 налог минус процентная ставка и минус 5000 страховка того остаток $165,000 и за это время вы выплатили $75,000 можете убрать еще 10000 на maintanance. Тем кто арендуют тоже надо страховку. А лет через 20-25 все ваше. Только налог и страховка.

Все примерно.

 

Тут можно потренироваться.

<noindex>http://cgi.scotiabank.com/mortgage/payment/en/payment.html</noindex>

[grigory000]

Покупка дома это инвестиция в будущее. Траты те же что и рент +/-. Пример - аренда дома/квартиры $1000 x 12 = $12000 в год. Моргидж $1000 x 12 + $2500 налог на недвижимость = $14500 в год, плюс страховка 500 дом стоит $250.000. И того за 10 лет вы потратили на рент $120.000, а воз и ныне там. Моргидж за 10 лет - $145.000 - $25.000 налог минус процентная ставка и минус 5000 страховка того остаток $165,000 и за это время вы выплатили $75,000 можете убрать еще 10000 на maintanance. Тем кто арендуют тоже надо страховку. А лет через 20-25 все ваше. Только налог и страховка.

Все примерно.

 

В Торонто только для очень недорогих домов и очень маленьких квартир все еще работает правило, что стоимость рента равняется процентам по мортгиджу + налог + обслуживание.

 

В остальных случаях рент оказывается выгоднее.

[Montreal]

WinniePooh,

 

Для расчёта использую ваши и рыночные цифры.

 

ВЛАДЕЛЕЦ ДОМА:

Цена дома - $250.000

Чтобы не платить CMHC, допустим что у нас есть $50.000 начального капитала для down payment.

Берём ипотеку $200.000 на 25 лет под 2,8%, ежемесячная выплата $926

Допустим рост цены дома 2% в год и налоги в размере 1,2% от стоимости дома.

Страховка, как вы написали, $500 в год.

Гипотетически прекрасный дом, куда за 10 лет не надо вкладывать ни цента.

 

АРЕНДАТОР СЪЁМНОГО ЖИЛЬЯ:

Начальный капитал $50.000, который положил под 5% годовых на 10 лет и платит за квартиру $1000 в месяц.

 

Что получится через 10 лет?

 

ВЛАДЕЛЕЦ ДОМА:

Дом вырос до $305.000

Выплатили по ипотеке -$111.000

Банку остались должны -$136.000

Отдали налогов -$37.000

Заплатили за страховку -$5.000

Продажа дома (5% агенту) -$16.000

 

Что будет в остатке после продажи дома? Ноль! $50 тысяч начального взноса куда-то исчезли!

 

АРЕНДАТОР ЖИЛЬЯ:

Капитал $50,000 вырос до $82,000.

За аренду заплатил -$132,000

 

Что будет в остатке? Те же исчезнувшие $50 тысяч

 

Забавная арифметика?

 

Обсудим сервисы возле дома?

Суммарные расходы каждый год:

Газон - $200+

Уборка снега - $500

Открытие и закрытие бассейна - $400

Разница по сравнению с квартирой в цене энергии - $1000+

 

Приятных выходных!

[grigory000]

Расчет достаточно поверхностный.

 

Во-первых, при покупке почему-то дом, а при съеме - квартира.

Во-вторых, недвижимость в Канаде вроде не на 2% в год растет. Хотя возможно Вы имеете в виду какой-то специфичный регион.

В-третьих, что это за инвестиции и какого уровня там риск, если по ней платят 5% годовых? Насколько я помню, маскимум по инвестициям с отсутствием риска на основной капитал можно получить около 2-2.5%

 

А если инвестиция с 5% годовых имеет риск на основной капитал, то здесь уже надо сравнивать уровень риска в недвижимость по сравнению с уровнем риска в предложенную инвестицию.

 

Кроме этого еще упущено много мелких нюансов вроде того, что есть еще услугие лоера за оформление купли-продажи, всякие там land transfer fee, процент сейчас ниже - максимум 2.6% если брать фиксированный.

Еще забыли посчитать, что аренда тоже может расти процента на 2-3 в год.

[WinniePooh]

WinniePooh,

 

Для расчёта использую ваши и рыночные цифры.

 

ВЛАДЕЛЕЦ ДОМА:

Цена дома - $250.000

Чтобы не платить CMHC, допустим что у нас есть $50.000 начального капитала для down payment.

Берём ипотеку $200.000 на 25 лет под 2,8%, ежемесячная выплата $926

Допустим рост цены дома 2% в год и налоги в размере 1,2% от стоимости дома.

Страховка, как вы написали, $500 в год.

Гипотетически прекрасный дом, куда за 10 лет не надо вкладывать ни цента.

 

АРЕНДАТОР СЪЁМНОГО ЖИЛЬЯ:

Начальный капитал $50.000, который положил под 5% годовых на 10 лет и платит за квартиру $1000 в месяц.

 

Что получится через 10 лет?

 

ВЛАДЕЛЕЦ ДОМА:

Дом вырос до $305.000

Выплатили по ипотеке -$111.000

Банку остались должны -$136.000

Отдали налогов -$37.000

Заплатили за страховку -$5.000

Продажа дома (5% агенту) -$16.000

 

Что будет в остатке после продажи дома? Ноль! $50 тысяч начального взноса куда-то исчезли!

 

АРЕНДАТОР ЖИЛЬЯ:

Капитал $50,000 вырос до $82,000.

За аренду заплатил -$132,000

 

Что будет в остатке? Те же исчезнувшие $50 тысяч

 

Забавная арифметика?

 

Обсудим сервисы возле дома?

Суммарные расходы каждый год:

Газон - $200+

Уборка снега - $500

Открытие и закрытие бассейна - $400

Разница по сравнению с квартирой в цене энергии - $1000+

 

Приятных выходных!

 

5% годовых. Где такие ставки? Это же какие риски надо нести?

А кто будет налоги на прибыль платить от депозита? Это вам не TFSA

Давайте равнять дом с домом, а не с квартирой.

Причем тут бассейн? Давайте еще и яхту возле дома нарисуем?

Арендную плату поднимают на 1.5-2% в год.

После 20 лет ваш дом работает на вас, а не на дядю.

Хотите нанимать агента - это ваше право.

Если забыть о финансовой составляющей, то дом это ваша гарантия в завтрашнем дне в старости.

Если решили уехать домой на родину на длительное время, пускай арендаторы платят вам.

 

Ну и в конце концов - мой дом, моя крепость.

 

Приятных выходных.

[WinniePooh]

Расчет достаточно поверхностный.

 

Во-первых, при покупке почему-то дом, а при съеме - квартира.

Во-вторых, недвижимость в Канаде вроде не на 2% в год растет. Хотя возможно Вы имеете в виду какой-то специфичный регион.

В-третьих, что это за инвестиции и какого уровня там риск, если по ней платят 5% годовых? Насколько я помню, маскимум по инвестициям с отсутствием риска на основной капитал можно получить около 2-2.5%

 

А если инвестиция с 5% годовых имеет риск на основной капитал, то здесь уже надо сравнивать уровень риска в недвижимость по сравнению с уровнем риска в предложенную инвестицию.

 

Кроме этого еще упущено много мелких нюансов вроде того, что есть еще услугие лоера за оформление купли-продажи, всякие там land transfer fee, процент сейчас ниже - максимум 2.6% если брать фиксированный.

Еще забыли посчитать, что аренда тоже может расти процента на 2-3 в год.

Тут я согласен с Гришей.

+100

А еще после многих лет вам могут сказать что у вас есть месяц что бы выехать из квартиры или дома которую вы так сильно полюбили.

[grigory000]

Тут я согласен с Гришей.

+100

А еще после многих лет вам могут сказать что у вас есть месяц что бы выехать из квартиры или дома которую вы так сильно полюбили.

 

Только вдогонку оговорюсь - мой пост не означает, что нужно бежать покупать недвижимость в Торонто

Просто нужно считать и все учитывать.

 

Хотя, бывает, что такие покупки делаются и вопреки экономической выгоде. Ну вот надоело кому-то жить в съемном, например. Или как мой приятель один - купил дом за миллион, будет ждать, чтобы подрос. Хотя в аренду он сдать его может только за 2-2.2 тысячи.

[Montreal]

Народ, а вы ошибку в расчёте никакую не заметили? А она там есть, если вы наблюдательны. Дом выгоднее на $50 тысяч.

Но не в этом дело.

 

Нет определённого ответа на вопрос что лучше, аренда или покупка. Если человек одинокий и не определился ни с семьёй, ни с местом работы, то зачем ему лишний якорь? Один мой знакомый не то что дом не покупает, даже машину берёт в аренду и только когда ему надо. Живёт в съёмной квартире в центре Монреаля, катается по миру по своим делам. Его это вполне устраивает.

А если речь о семье с детьми, то сразу добавляется фактор школы, чувства собственного дома для детей, желания "определиться" в новой стране и так далее.

 

grigory000, если спрашиваете о риске, на котором можно получить 5% годовых, то давайте начнём с риска покупки миллионного дома в Торонто. Да, цены в Торонто росли последние 20 лет. В США тоже до 2007-го всё росло, а потом получили такой отскок, что только сейчас из него выгребли. А если брать рынки Нью-Йорка или Бостона, то там до сих пор не выгребли.

В Торонто сейчас тоже массовый психоз, игра в "музыкальные стулья". Сколько это будет продолжаться? Время покажет. Народ забыл как после пика 1989-го был спад и только через 12 лет вернулись на тот же уровень цен. Вот это реальный риск. Особенно если взята ипотека на дом за миллион, где ежемесячная выплата $4500, а это зарплата "грязными" у семьи должна быть не менее $150 тысяч. Выигрывает лишь тот, кто эту игру давно начал, попал на волну и имеет кредит на разумном уровне.

[Del]

А почему никто не говорит про налог на имущество?

[grigory000]

grigory000, если спрашиваете о риске, на котором можно получить 5% годовых, то давайте начнём с риска покупки миллионного дома в Торонто. Да, цены в Торонто росли последние 20 лет. В США тоже до 2007-го всё росло, а потом получили такой отскок, что только сейчас из него выгребли. А если брать рынки Нью-Йорка или Бостона, то там до сих пор не выгребли.

В Торонто сейчас тоже массовый психоз, игра в "музыкальные стулья". Сколько это будет продолжаться? Время покажет. Народ забыл как после пика 1989-го был спад и только через 12 лет вернулись на тот же уровень цен. Вот это реальный риск. Особенно если взята ипотека на дом за миллион, где ежемесячная выплата $4500, а это зарплата "грязными" у семьи должна быть не менее $150 тысяч. Выигрывает лишь тот, кто эту игру давно начал, попал на волну и имеет кредит на разумном уровне.

 

Согласен с каждым предложением.

Кроме одного нюанса.

 

Если начинать смотреть в историю цен на недвижимость и оттуда делать выводы о рисках (на основании того, сколько раз за последние ХХ лет недвижимость падала и на сколько процентов), то в таком случае надо также поступать и с инвестицией, которая приносит 5%.

Если это инвестиция в ценные бумаги, то давайте анализировать финансовые рынки - как часто там бывают спады, на сколько процентов и восстанавливается ли цена до прежнего уровня.

[Montreal]

А почему никто не говорит про налог на имущество?

О каком налоге речь? Ежегодный на недвижимость в примере выше учтён.

[WinniePooh]

Народ, а вы ошибку в расчёте никакую не заметили? А она там есть, если вы наблюдательны. Дом выгоднее на $50 тысяч.

Но не в этом дело.

 

Нет определённого ответа на вопрос что лучше, аренда или покупка. Если человек одинокий и не определился ни с семьёй, ни с местом работы, то зачем ему лишний якорь? Один мой знакомый не то что дом не покупает, даже машину берёт в аренду и только когда ему надо. Живёт в съёмной квартире в центре Монреаля, катается по миру по своим делам. Его это вполне устраивает.

А если речь о семье с детьми, то сразу добавляется фактор школы, чувства собственного дома для детей, желания "определиться" в новой стране и так далее.

 

grigory000, если спрашиваете о риске, на котором можно получить 5% годовых, то давайте начнём с риска покупки миллионного дома в Торонто. Да, цены в Торонто росли последние 20 лет. В США тоже до 2007-го всё росло, а потом получили такой отскок, что только сейчас из него выгребли. А если брать рынки Нью-Йорка или Бостона, то там до сих пор не выгребли.

В Торонто сейчас тоже массовый психоз, игра в "музыкальные стулья". Сколько это будет продолжаться? Время покажет. Народ забыл как после пика 1989-го был спад и только через 12 лет вернулись на тот же уровень цен. Вот это реальный риск. Особенно если взята ипотека на дом за миллион, где ежемесячная выплата $4500, а это зарплата "грязными" у семьи должна быть не менее $150 тысяч. Выигрывает лишь тот, кто эту игру давно начал, попал на волну и имеет кредит на разумном уровне.

Я согласен с вами. Конечно про дома за миллион и больше даже речи быть не может. Тут дело в том что надо смотреть также на всю Канаду так как Торонто и Ванкувер просто большой пузырь который будет набирать до поры до времени. Тот же ваш знакомый в старости будет продолжать платить рент. Но доход уже будет не тот.

[Del]

О каком налоге речь? Ежегодный на недвижимость в примере выше учтён.

А, да, не заметил.

[Montreal]

Если начинать смотреть в историю цен на недвижимость и оттуда делать выводы о рисках (на основании того, сколько раз за последние ХХ лет недвижимость падала и на сколько процентов), то в таком случае надо также поступать и с инвестицией, которая приносит 5%.

Если это инвестиция в ценные бумаги, то давайте анализировать финансовые рынки - как часто там бывают спады, на сколько процентов и восстанавливается ли цена до прежнего уровня.

Мы сейчас немного соскочим с темы данного топика, но позвольте поделиться одним замечанием.

Помните с детства магическое слово "миллионер". Нас всегда приучали к стереотипу, что богатство должно быть исчисляемым, в каких-то абсолютных величинах. Миллион долларов (ух ты!), миллион гривен (хм, на новую машину насобирал?), миллион купонов если кто помнит 90-е (хех, лох, все тогда были "миллионерами").

К чему такое отступление? К тому что наши деньги на "гарантированных депозитах" в банках какой-то определённой страны, если смотреть в многомерном транснациональном финансовом измерении, точно так же меняют свою стоимость как и цены на алюминий или зерно на мировых биржах. Заработал за последний год 5% в канадских долларах? Лох! Ты потерял 20% в пересчёте на американские доллары!

Вот и думайте во что вкладывать деньги. Может, как один мой знакомый с Украины, просто покупать осенью сахар чтобы продать его в конце следующей весны? Не знаю как там сейчас, а 10 лет назад работало отлично!

5% - далеко не предел. Надо просто по сторонам посмотреть внимательно.

[Montreal]

Первые признаки прокалывания пузыря недвижимости?

Очень аккуратно, чтобы не зацепить всю Канаду, правительство в лице министра финансов объявило о повышении первичного взноса с 5% до 10% на недвижимость свыше $500,000. 10% только с части цены свыше 500к.

Например, если дом стоит миллион, то вместо 50 тысяч теперь надо будет внести первичный взнос не менее 75к. Вступает в силу с февраля 2016

[grigory000]

Первые признаки прокалывания пузыря недвижимости?

Очень аккуратно, чтобы не зацепить всю Канаду, правительство в лице министра финансов объявило о повышении первичного взноса с 5% до 10% на недвижимость свыше $500,000. 10% только с части цены свыше 500к.

 

Это совсем не прокалывание, это просто вялое препятствие его надуванию.

Мера эта не остановит ни спекулянтов, ни тех, кто покупает недвижимость для себя или просто под сдачу в рент.

 

На недвижимости ценой миллион разница получается в 25 тысяч, а на недвижимости ценой в два миллиона - 75 тысяч.

Это реально ничего по сравнению со стоимостью покупки и объемом денежных потоков, которые проходят через таких покупателей.

В конце концов 75 тысяч можно легко перезанять где-то.

[grigory000]

Вот и думайте во что вкладывать деньги. Может, как один мой знакомый с Украины, просто покупать осенью сахар чтобы продать его в конце следующей весны? Не знаю как там сейчас, а 10 лет назад работало отлично!

 

Описанный выше способ - это уже не инвестиция, а бизнес/приработок. На логистике и хранении.

Чтобы освоить таким образом лишние 20-40 тысяч долларов, нужно купить 500-1000 мешков по 50 кг.

Дальше нужно арендовать склад, следить за влажностью, договариваться с мышами или кто там еще может его есть и т.д.

Потом искать, куда продать.

 

Т.е. это уже дело, которым надо заниматься. Соответственно оно и приносить должно больше, чем 5%.

[Montreal]

На недвижимости ценой миллион разница получается в 25 тысяч, а на недвижимости ценой в два миллиона - 75 тысяч.

Это реально ничего по сравнению со стоимостью покупки и объемом денежных потоков, которые проходят через таких покупателей.

В конце концов 75 тысяч можно легко перезанять где-то.

Когда человек идёт ва-банк, то каждую следующую десятку всё тяжелее и тяжелее находить и перезанимать.

Вы найдёте лишние 25к за день если на вас висит ипотека 700к и ваши друзья об этом знают?

У канадских банков ипотечный портфель суммарно уже на триллион если не больше. Даже если немного выпустят пар - уже хорошо, здоровее эти кредитные портфели будут.

[grigory000]

Когда человек идёт ва-банк, то каждую следующую десятку всё тяжелее и тяжелее находить и перезанимать.

Вы найдёте лишние 25к за день если на вас висит ипотека 700к и ваши друзья об этом знают?

У канадских банков ипотечный портфель суммарно уже на триллион если не больше. Даже если немного выпустят пар - уже хорошо, здоровее эти кредитные портфели будут.

 

Вы в теории рассуждаете или на практике?

На практике описанных Вами случаев я не встречал.

 

Еще момент, о нем писал уже.

Возьмите любую улицу в Торонто, где дома стоят 1.5 и более миллиона.

Откройте ее на МЛС, посмотрите в листингах демографические данные.

Уровень дохода у населения, живущего на этих улицах, будет в районе 80, в лучшем случае 100к годовых. И это per household.

 

Думаю выводы Вы сможете сделать.

[мангуст]

Возьмите любую улицу в Торонто, где дома стоят 1.5 и более миллиона.

 

Уровень дохода у населения, живущего на этих улицах, будет в районе 80, в лучшем случае 100к годовых. И это per household.

 

Думаю выводы Вы сможете сделать.

А вывод такой: не можешь себе позволить - не рвы одно место.

 

Если на семью 80 (даже если уже после вычета налогов, в чем сомневаюсь), налог на недвижимость грубо говоря 1% или в чистой денюжке 15,

а на семью в месяц прихода 6.5, т.е. тупо одного налога отдать два с половиной месячного дохода

 

[grigory000]

А вывод такой: не можешь себе позволить - не рвы одно место.

Если на семью 80 (даже если уже после вычета налогов, в чем сомневаюсь), налог на недвижимость грубо говоря 1% или в чистой денюжке 15,

а на семью в месяц прихода 6.5, т.е. тупо одного налога отдать два с половиной месячного дохода

 

Неправильный вывод.

 

Есть еще варианты?

 

Подсказка, жопу никто не рвет. У нас через дорогу такая улица, мы по ней часто гуляем. Никого еще с порванной задницей не видели

[grigory000]

Что интересно, дорогущие дома расходятся как горячие пирожки.

 

У меня есть хобби - мы с другом делаем виртуальные туры для недвижимости.

И вот примерно в середине ноября сделал я тур, дом был выставлен почти за 2.2 миллиона.

 

Через полторы или две недели смотрю - листинга уже нет на МЛС.

Потом общался с риэлтором - говорю, что, передумали продавать и убрали листинг?

Он - нет, купили уже.

 

Вот домик, если кому интересно: <noindex>315 Connaught Ave, Toronto, ON</noindex>

[мангуст]

Подсказка, жопу никто не рвет. У нас через дорогу такая улица, мы по ней часто гуляем. Никого еще с порванной задницей не видели

Ну раз мягкие ткани у всех целые , то наверное там явно не завленные 80 на семью, так как математика она и в Торонте математика.