Продажа квартиры после въезда в Канаду. Налоговый вопрос

[beth]

А что будет если не оценивать квартиру перед лендингом? Если огна меньше 100.000кад стоит ее надо в налоговой декларации писать в Канаде? А если эта квартира вообще пополам у нас с мужем оформлена,как быть? Как считать то? Если потом,черезлет 5,ее просто продать,заплатить в России 30 проц.налог,взять справку из налоговой,перевести деньги из Рос.банка в Кан.банк на свой счет и в конце года подавать декларацию,указывая,что продал квартиру,которая стоит менее 100.000Кад по документам...Какие надоги в Канаде придется заплатить? Ведь,если по соглашению,то ,после уплаты налога в РФ ,в Канаде уже не надо платить ничего?

 

И еще момент. Если лендимся,на короткое время, а на родину потом едем продать дачу,машину, и возвращаемся в течение года,то надо ли в декларации goods to follow указать машину? Или тк я ее не собираюсь ввозить,а продам на родине,то не надо. Меня интересует вопрос,как привезти в Канаду деньги с этих продаж. Ведь,если я еще не налогов.рез. Канады,то мои деньги,привезенные в течение года налогом не облагаются? Я могу просто со счета на счет перевести и все? И в конце года мне не надо будет писать эти продажи в декларации в Канаде?

 

И вот нашла в сети; Зарубежная собственность и инвестиции подлежат декларированию, если их суммарная стоимость превышает $100,000 канадских долларов.

Это так? А если например в двух квартирах доли, а не целые квартиры и в сумме получается более 100.000 Кад то декларировать?

[Iren@]

В декларацию вы не можете вписать ни машину, ни тем более дачу, вы же их физически не ввозите, а ваши будущие деньги от их продажи таможенникам по барабану. Если будете переводить из России деньги себе на счет в Канаде, вас попросят сначала сообщить об этом счете в Российскую налоговую, поэтому пусть переводит близкий родственник вам со своего счета, и желательно не более 10 тыс за раз. Правда в Скошии банке нас просили показать откуда деньги, скинули им какие-то выписки за весь год на русском, они отстали

 

[katty_kat]

пусть переводит близкий родственник вам со своего счета, и желательно не более 10 тыс за раз.

 

Я тоже склоняюсь к тому, что проще всего периодически получать "подарки" от родственников. Раз в месяц например. Чем все эти заморочки...

[beth]

Я тоже склоняюсь к тому, что проще всего периодически получать "подарки" от родственников. Раз в месяц например. Чем все эти заморочки...

а подарок не в 10,а в 50,например тысяч можно от родных получить?

[Алгоритмик]

Итак, давайте расставим все точки над i Сам занимался этим вопросом, т.к. оставалась квартира в России, которую собирались продавать уже после лендинга.

Во-первых, поиск по форумам ничего не дал, т.к. в основном большинство ответов сводилось к "я слышал..., я читал..., наши знакомые..." и пр. и пр.

Консультация у канадского бухгалтера тоже ничего не дала... Не знаю, толи бухгалтер был такой, толи вопрос настолько нестандартный, что мало, кто может ответить...

Пришлось все смотреть самому в первоисточниках, а именно на сайте Canada Revenue Agency.

 

Итак, вопрос первый, нужно ли декларировать квартиру, оставшуюся в России?

Идем сюда и читаем: <noindex>http://www.cra-arc.gc.ca/tx/nnrsdnts/cmmn/frgn/1135-eng.html</noindex>

 

Т.е. декларировать нужно только недвижимость, приносящую доход (например сдача в аренду). Если недвижимость дохода не приносит, никаких галочек в налоговой декларации ставить не надо. Тут надо понимать, что увеличение стоимости персональной недвижимости, которая является единственным жильем в собственности, не является доходом по канадским законам. Т.е. если у вас квартира в Москве стоимостью $300,000 и вы ее НЕ сдаете в аренду, декларировать наличие такой недвижимости нет необходимости.

 

Вопрос второй, что есть квартира, оставшаяся в России?

Полагаем, что это единственная недвижимость в собственности, т.е. в Канаде никакое жилье по приезду не покупалось. Тогда жилье в России - это principal residence.

Что есть principal residence? Идем сюда и читаем: <noindex>http://www.cra-arc.gc.ca/tx/ndvdls/tpcs/nc...t/menu-eng.html</noindex>

Не забываем еще читать вот тут: <noindex>http://www.cra-arc.gc.ca/tx/ndvdls/tpcs/nc...wht/hw-eng.html</noindex>

 

Таким образом, если у вас квартира в России, которую вы не сдаете в аренду и в которой вы проживаете хотя бы один день в каждом календарном году (например, в отпуск туда ездили), является вашей principal residence.

Дальше идем сюда и читаем, что декларировать, когда продаешь principal residence: <noindex>http://www.cra-arc.gc.ca/tx/ndvdls/tpcs/nc...c/menu-eng.html</noindex>

Цитирую: When you sell your home, you may realize a capital gain. If the property was your principal residence for every year you owned it, you do not have to report the sale on your income tax and benefit return.

 

Всё, баста! Ничего декларировать не надо и никаких налогов Канаде вы платить не должны.

 

Дальше возникают нюансы, а именно, что делать, если квартира стояла пустой год, два или более лет?

Вот тут надо внимательно читать требования, что есть principal residence. И получается, что в такие года, квартира была как-бы не principal residence и, с другой стороны, она не приносила доход. Таким образом, декларировать ее не нужно. А вот нужно ли платить налог при продаже такой квартиры?

Идем сюда и читаем внимательно с пункта 2.9: <noindex>http://www.cra-arc.gc.ca/tx/tchncl/ncmtx/f...-f3-c2-eng.html</noindex>

И вот тут возникает очень интересный вопрос. Не буду вдаваться в перевод всего текста, но обратим внимание на правило "The ordinarily inhabited rule". Это правило должно выполняться, чтобы считать недвижимость principal residence.

И тут есть интересный параграф: "Or, for example, a seasonal residence can be considered to be ordinarily inhabited in the year by a person who occupies it only during his or her vacation, provided that the main reason for owning the property is not to gain or produce income." Т.е. в принципе, если использовать common sense (к чему очень часто и прибегают канадские судьи), такая недвижимость выполняет правило "The ordinarily inhabited rule", т.к. гипотетически вы можете приехать в какой-то год в Россию и жить в своей квартире, а можете и не приехать... Кто знает, просто с отпуском не вышло, ну или другие причины... Но факт того, что это единственное ваше жилье и вы не используете его для получения дохода, является достаточным основанием считать его principal residence.

 

В общем, и тут получается, что раз такая недвижимость есть principal residence, то и налогов при ее продаже платить вы не должны.

 

Теперь другая ситуация. Вы сдаете такую квартиру в аренду. Лень уже искать все ссылки, кому интересно, идем сюда: <noindex>http://www.cra-arc.gc.ca/E/pub/tg/t4037/t4037-e.html</noindex>

Расчет налога будет следующим:

1. На каждый год, когда получался доход с недвижимости (аренда) считаем прирост стоимости. Как? Ума не приложу, как CRA будет это проверять. Можете им ссылку прислать на какой-нибудь отчет, сделанный любым агентсвом в России, их достаточно часто публикуют.

2. Суммируем прирост стоимости за все года.

3. 50% от прироста этой стоимости есть ваш capital gain, который облагается налогом.

4. Ставка налога определяется исходя из вашего общего годового дохода.

 

Вроде всё.

[vik_987]

Полагаем, что это единственная недвижимость в собственности, т.е. в Канаде никакое жилье по приезду не покупалось. Тогда жилье в России - это principal residence.

Что есть principal residence? Идем сюда и читаем: <noindex>http://www.cra-arc.gc.ca/tx/ndvdls/tpcs/nc...t/menu-eng.html</noindex>

Не забываем еще читать вот тут: <noindex>http://www.cra-arc.gc.ca/tx/ndvdls/tpcs/nc...wht/hw-eng.html</noindex>

 

Простите меня, но это словоблудие. Если человек живёт в Канаде его principal residence не может быть за границей. Уже на уровне сената объяснили, что principal residence это та где человек спит.

[Алгоритмик]

Простите меня, но это словоблудие. Если человек живёт в Канаде его principal residence не может быть за границей. Уже на уровне сената объяснили, что principal residence это та где человек спит.

 

Прощаю вас, vik_987! Можете ссылаться хоть на уровнь ООН, где ссылки на нормативные акты? Если это ваше личное мнение, то так и пишите "мне кажется" или "по моему мнению"... А "principal residence" будет именно то, что описано в нормативных актах:

 

A property qualifies as your principal residence for any year if it meets all of the following four conditions:

1. It is a housing unit, a leasehold interest in a housing unit, or a share of the capital stock of a co-operative housing corporation you acquire only to get the right to inhabit a housing unit owned by that corporation.

2. You own the property alone or jointly with another person.

3. You, your current or former spouse or common-law partner, or any of your children lived in it at some time during the year.

4. You designate the property as your principal residence.

 

Покажите мне где-нибудь в этом определении фразу "in Canada only".

[прикол]

Простите меня, но это словоблудие. Если человек живёт в Канаде его principal residence не может быть за границей. Уже на уровне сената объяснили, что principal residence это та где человек спит.

 

В Канаде дофига людей, у кого есть недвижимость где-нить в Штатах, и они там проводят достаточно долгое время. Есть одни знакомые, к примеру,купившие второй дом на Гавайях и они там проводят 4-5 месяцев в году. В остальное время хата пустует. Вопрос, где эти люди спят?

[A. Fig Lee]

Прощаю вас, vik_987! Можете ссылаться хоть на уровнь ООН, где ссылки на нормативные акты? Если это ваше личное мнение, то так и пишите "мне кажется" или "по моему мнению"... А "principal residence" будет именно то, что описано в нормативных актах:

 

A property qualifies as your principal residence for any year if it meets all of the following four conditions:

1. It is a housing unit, a leasehold interest in a housing unit, or a share of the capital stock of a co-operative housing corporation you acquire only to get the right to inhabit a housing unit owned by that corporation.

2. You own the property alone or jointly with another person.

3. You, your current or former spouse or common-law partner, or any of your children lived in it at some time during the year.

4. You designate the property as your principal residence.

 

Покажите мне где-нибудь в этом определении фразу "in Canada only".

В каких нормативных актах? Канадских? Все канадские нормативные акты и законы действуют на территории Канады.

Так что это Вам надо показывать, что правило действует на территории Villa 31.

[vik_987]

В Канаде дофига людей, у кого есть недвижимость где-нить в Штатах, и они там проводят достаточно долгое время. Есть одни знакомые, к примеру,купившие второй дом на Гавайях и они там проводят 4-5 месяцев в году. В остальное время хата пустует. Вопрос, где эти люди спят?

 

4-5 месяцев в году спят это уже дело, в таком случае можно. Тут забывают главное - определять primary residence надо prospectively, а не retrospectively. То есть надо указывть этот адрес в налоговых декларациях пару лет, а потом уже продавать недвижимость без уплаты налога на capital gain, а не наоборот. Я работал на налогового юриста который каждые 2 дня рассказывл нам как он в том году когда ввели освобождение от налога при продаже primary residence сел с каждым клиентом и проанализировал какой дом следуетс учётом перспектив продажи и МОЖНО определить primary residence. Естественно надо учитывать реалии, что у человека который фул тайм в Канаде работает primary residence в Москве выглядит странно, особенно если там не был 2 года, тут же возникает вопрос о резиденстве в стране и получении HST рефандов и пособий на детей.

[прикол]

4-5 месяцев в году спят это уже дело, в таком случае можно.

 

4-5 месяцев - это усредненно, но тут дело такое, год на год не приходится. Иногда и надольше задерживаются, а иногда вообще не приезжают, или только на неделю-другую, если на работе завал. Такое тоже бывало.

 

[Алгоритмик]

В каких нормативных актах? Канадских? Все канадские нормативные акты и законы действуют на территории Канады.

Так что это Вам надо показывать, что правило действует на территории Villa 31.

Это вы к чему? Разговор о налогах, которые надо платить в Канаде. Поэтому и речь о канадских нормативных актах. При чем тут территория Villa 31?

 

4-5 месяцев в году спят это уже дело, в таком случае можно.

А это кто решил, что можно? Вы? Так и указывать в налогой декларации "vik_987 разрешил считать эту недвижимость principal residence"?

 

Тут забывают главное - определять primary residence надо prospectively, а не retrospectively. То есть надо указывть этот адрес в налоговых декларациях пару лет, а потом уже продавать недвижимость без уплаты налога на capital gain, а не наоборот.

Как сказал один умный человек, "простите меня, но это словоблудие". Где вы это прочитали? Во-первых, сама налоговая служба говорит, что у нее нет определения primary residence. Идем сюда и читаем: <noindex>http://www.cra-arc.gc.ca/E/pub/gl/p-228/p-228-e.html</noindex>

Т.к. вы по ссылкам не ходите, процитирую тут:

Specifically, as the term "primary place of residence" is not defined in the Excise Tax Act ("the Act"), the policy outlines the Departmental position that whether a residential complex or residential unit is a "primary place of residence" is a question of fact, determined on a case-by-case analysis.

 

Там же сказано, для чего используется "primary place of residence" - This policy statement outlines guidelines and criteria that may be used in determining "primary place of residence" for purposes of GST/HST new housing rebates that are claimed by purchasers or owners, or paid or credited by builders. Т.е. основной reason - для возврата GST/HST. Мы же речь ведем об income tax. А в целях уплаты income tax используется понятие principal residence.

 

Во-вторых, я уже молчу про "То есть надо указывть этот адрес в налоговых декларациях пару лет, а потом уже продавать недвижимость без уплаты налога на capital gain". Это что, призыв к мошенникам? Вы вообще читали ссылки, указанные до этого? Или просто ведете свой монолог?

 

Я работал на налогового юриста который каждые 2 дня рассказывл нам как он в том году когда ввели освобождение от налога при продаже primary residence сел с каждым клиентом и проанализировал какой дом следуетс учётом перспектив продажи и МОЖНО определить primary residence. Естественно надо учитывать реалии, что у человека который фул тайм в Канаде работает primary residence в Москве выглядит странно, особенно если там не был 2 года, тут же возникает вопрос о резиденстве в стране и получении HST рефандов и пособий на детей.

После этой фразы все должны испугаться и верить каждому вашему слову Или вы у него водителем работали? В жизни не пошел бы к такому юристу... То, что выглядит странным для вас, может быть вполне обыденным для других. Еще раз рекомендую перечитать что такое principal residence и какие условия при этом должны выполняться.

 

------------

P.S. Вообще, если абстрагироваться от всех нормативных актов и законов, основной принцип освобождения от уплаты налога при продаже principal residence заключается в том, что человек будет покупать другую principal residence. И весь capital gain, который был заработан на старой недвижимости уже будет включен в стоимость новой, т.к. цены росли как на старую principal residence, так и на вновь покупаемую. И в этом как раз и заключается рациональное зерно, чтобы не "наказывать" человека за покупку новой principal residence путем взымания налога с продажи старой principal residence.

[A. Fig Lee]

Algorithmic ушел в denial.

Успокойтесь Вы.

Прайамри резиденс это было пока Вы там жили.

Но налог платить не надо все равно.

Налог на капитал гейнс Вы бы платили, если бы имели доход от сдачи.

То есть, если дом был праймари резиденс, потом 2 года сдавался, потом

снова снова праймари резиденс, то при продаже капитал гейнс платился бы на разницу

в цене в эти 2 года.

Так у Вас это не коммершиал проперти то и нечего платить не надо.

А по поводу "не написано", Вам же хуже. Ревеню определяет так как им хочется,

а Вы уже будете через суд доказывать.

 

[vik_987]

Алгоритмик, на личности я переходить не буду. Работал я не водителем и юрист он очень успешный, делает налоговые декларации миллионерам, а они деньги на ветер не бросают.

 

Всё правильно case by case basis , где в основе лежит здравый смысл: в доме надо жить. Читаем пример:

 

<noindex>http://www.cra-arc.gc.ca/tx/tchncl/ncmtx/f...-f3-c2-eng.html</noindex>

 

Example 1

 

In 2002, Mr. A acquired vacant land for $50,000. In 2005, he constructed a housing unit on the land, costing $200,000, and started to ordinarily inhabit the housing unit. In 2011, he disposed of the property for $300,000. Mr. A’s gain otherwise determined on the disposition of the property is equal to his $300,000 proceeds minus his $250,000 adjusted cost base = $50,000 (assume there were no costs of disposition). Mr. A can designate the property as his principal residence for the years 2005 to 2011 inclusive, but not for the years 2002 to 2004 inclusive because no one lived in a housing unit on the property during those years. The principal residence exemption formula cannot, therefore, eliminate his entire $50,000 gain otherwise determined, but rather can eliminate only $40,000 of that gain, as shown in the following:

 

Applying the formula A × (B ÷ C):

 

A is $50,000

 

B is 1 + 7 (being tax years 2005 to 2011)

 

C is 10 (being tax years 2002 to 2011)

 

= $50,000 x (8 ÷ 10)

 

= $40,000

 

[Pro]

На всякий случай продублирую свое старое сообщение (может будет кому-то что полезно):

 

 

------------------------

 

На всякий случай, если кому-то пригодится... У некоторых дотошных граждан возникают вопросы, касающиеся канадского налогообложения icon_smile.gif

Перечитав кучу форумов и всевозможных материалов в интернете, я нашел, что лучший (и, как оказалось, простейший) способ, это просто позвонить в CRA!

 

Прочитав T4055 Newcomers to Canada (ввв.cra-arc.gc.ca/E/pub/tg/t4055/t4055-12e.pdf) нашел в конце документа телефоны, куда можно позвонить и спросить все, что вы хотите (+1613-940-8495). Я задавал следующие вопросы:

 

1. Облагаются ли налогом подарки (наличные)? Ответ: нет и суммы, ограничивающей подарки, нет . Есть только оговорка, что если вы эти деньги как-то дальше инвестируете, то там могут быть варианты. Но если вы используете этот подарок, как down payment для ипотеки и это будет ваша primary residence, то никаких налоговых последствий не будет (например, когда вы будете продавать эту недвижимость за большую цену, чем купили)

 

2. Налоговое резидентство. Если мы прилетаем "залендится" и получаем только СИН, то никаких проблем в нашем случае быть не должно - мы налоговые нерезиденты. Я не могу сказать, что будет в других случаях, когда люди открывают счета, сдают на права и т.д., т.к. это не наш случай и я это не спрашивал. Для сомневающихся есть специальная форма NR74, Determination of Residency Status (Entering Canada), послав которую в CRA, вы получите официальный ответ.

 

3. Tax return декларация не подается за года, когда вы налоговый нерезидент

 

4. Оценка недвижимости Я очень долго пытался объяснить, что я хочу спросить, и меня даже переключили на какого-то более опытного сотрудника. Вообщем, мой вопрос был по поводу того, когда мы должны делать оценку, чтобы посчитать gain tax (в случае, когда мы продаем нашу не-канадскую недвижимость после того, как станем НАЛОГОВЫМИ резидентами). После долгих мучений вырисовался ответ, что на дату становления НАЛОГОВЫМ резидентом, а не дату лендинга. Звучит логично, но я не до конца уверен, т.к. сотрудники CRA не сразу поняли, что я от них хочу... icon_smile.gif

Еще одно замечание - если вы будете дарить свою недвижимость во время налогового резидентства, то вас попросят заплатить gain tax, так что сотрудник CRA посоветовал мне закончить всю эту гимнастику до становления налоговым резидентом.

 

И последнее общее замечание: у меня осталось положительно впечатление от разговора, т.к. это все-таки практически первоисточник, хотя я допускаю, что к прояснению сложных случаев надо относится осторожно и может быть даже послать письменный вопрос (адрес есть в T4055 Newcomers to Canada). Еще одним плюсом общения было то, что для CRA оно было практически анонимным (я назвал только свое имя). Конечно не надо спрашивать, что типа в следующем году я планирую продать последнюю оставшуюся партию героина и ищу пути легального перевода денег, но я, например, прямо спросил про продажу недвижимости, чтобы избежать налогообложения в Канаде и получил ответ...

[Olli]

Будьте добры пару слов по поводу дат лендинга и налогового резидентства. Я думал что они совпадают в большинстве обычных случаев...нет?

[Egersihora]

Будьте добры пару слов по поводу дат лендинга и налогового резидентства. Я думал что они совпадают в большинстве обычных случаев...нет?

Вот мне тоже интересно. Получив СИН, вы уже можете работать легально (другое дело - хотите или нет и вообще собираетесь ли) тоесть предполагается что будет какой-то доход, за который придется платить налоги.

Или же вот что нашла на другом форуме : "Когда вы открыли канадский банковский счёт - вы стали резидентом Канады for income tax purposes.

Со всеми вытекающими из этого факта налогами.

 

<noindex>http://www.cra-arc.gc.ca/tx/nnrsdnts/cmmn/rsdncy-eng.html</noindex> "

 

Хотя тут же и такое :

 

You are a deemed resident of Canada for tax purposes if you:

 

* stay in Canada for 183 days or more (the 183-day rule) in the tax year;

* do not have residential ties with Canada; and

* are not considered a resident of another country under the terms of a tax treaty between Canada and that country.

Ну и т.д., там дальше много всяких но и если, статус резидента определяется налоговой и утверждается ей же.