Сдача Бэйсмента В Аренду. Легальная Сторона И Другие Ворпосы

[Aibolit]

Будем скоро брать моргидж. Смотрели уже 2 дома с готовым бэйсментом под сдачу в рент. Вроде как сдают в рент около $1000-1200, бэйсменты неплохие, с хорошим ремонтом, просторные, со своей кухней, туалетом и душем, есть камин в одном из них. С одной стороны такая прибавка к "пенсии" совсем не лишняя учитывая что за моргидж $3к придется платить банку. С другой стороны никогда жилье не сдавали, и вообще боязно это делать в Канаде, т.к. не знаем местных законов. Несколько вопросов к форумчанам:

1. Налог какой-то отедльно платить надо с аренды, или это просто как доп.доход в конце фин/года указывать и включать его в общий доход с выплатой общего налога в зависимости от дохода - ну как обычно т.е.?

2. Насколько в Канаде тенант может качать права - помню смотрел фильм где тенант пользовался лазейками в законе чтобы его не могли выселить вообще, и он даже уже просто жил, деньги не платил, шумел, создавал проблемы соседям и т.д. - насколько мы будем в силе выселить тенанта если что пойдет не так, т.е. можем ли мы включить в договор свои пункты или какие-то общие местные городские бай-ло будут главнее всех наших страховочных пунктов? Проще говоря, если тенант окажется хам и начент создавать проблемы - насколько просто его выселить легально без последствий?

3. Если кто-то сдавал бэйсмент - поделитесь опытом пожалуйста - вкратце чего избегать, что сделать, включать утилиты в рент или сделать их оплачваемыми по факту?

Если даже ответите на один из вопросов - буду благодарен

 

[MartinEden]

Будем скоро брать моргидж. Смотрели уже 2 дома с готовым бэйсментом под сдачу в рент. Вроде как сдают в рент около $1000-1200, бэйсменты неплохие, с хорошим ремонтом, просторные, со своей кухней, туалетом и душем, есть камин в одном из них. С одной стороны такая прибавка к "пенсии" совсем не лишняя учитывая что за моргидж $3к придется платить банку. С другой стороны никогда жилье не сдавали, и вообще боязно это делать в Канаде, т.к. не знаем местных законов. Несколько вопросов к форумчанам:

1. Налог какой-то отедльно платить надо с аренды, или это просто как доп.доход в конце фин/года указывать и включать его в общий доход с выплатой общего налога в зависимости от дохода - ну как обычно т.е.?

2. Насколько в Канаде тенант может качать права - помню смотрел фильм где тенант пользовался лазейками в законе чтобы его не могли выселить вообще, и он даже уже просто жил, деньги не платил, шумел, создавал проблемы соседям и т.д. - насколько мы будем в силе выселить тенанта если что пойдет не так, т.е. можем ли мы включить в договор свои пункты или какие-то общие местные городские бай-ло будут главнее всех наших страховочных пунктов? Проще говоря, если тенант окажется хам и начент создавать проблемы - насколько просто его выселить легально без последствий?

3. Если кто-то сдавал бэйсмент - поделитесь опытом пожалуйста - вкратце чего избегать, что сделать, включать утилиты в рент или сделать их оплачваемыми по факту?

Если даже ответите на один из вопросов - буду благодарен

2. В какой вы провинции? В Манитобе, например, утенантов очень много прав и просто выселить без решения Тенант Боард его невозможно. Нужно очень тщательно подбирать тенанта.

3. Лучше включайте. Разные ситуации бывают. У меня знакомые (правда в Украине) сдавали полдома, так вот жильцы последний месяц аренды специально включали воду на целый день и уходили. А в конце месяца на хозяине висел долг внушительный за воду. Иммигранты разные бывают.

[Zlo]

Будем скоро брать моргидж. Смотрели уже 2 дома с готовым бэйсментом под сдачу в рент. Вроде как сдают в рент около $1000-1200, бэйсменты неплохие, с хорошим ремонтом, просторные, со своей кухней, туалетом и душем, есть камин в одном из них. С одной стороны такая прибавка к "пенсии" совсем не лишняя учитывая что за моргидж $3к придется платить банку. С другой стороны никогда жилье не сдавали, и вообще боязно это делать в Канаде, т.к. не знаем местных законов. Несколько вопросов к форумчанам:

1. Налог какой-то отедльно платить надо с аренды, или это просто как доп.доход в конце фин/года указывать и включать его в общий доход с выплатой общего налога в зависимости от дохода - ну как обычно т.е.?

2. Насколько в Канаде тенант может качать права - помню смотрел фильм где тенант пользовался лазейками в законе чтобы его не могли выселить вообще, и он даже уже просто жил, деньги не платил, шумел, создавал проблемы соседям и т.д. - насколько мы будем в силе выселить тенанта если что пойдет не так, т.е. можем ли мы включить в договор свои пункты или какие-то общие местные городские бай-ло будут главнее всех наших страховочных пунктов? Проще говоря, если тенант окажется хам и начент создавать проблемы - насколько просто его выселить легально без последствий?

3. Если кто-то сдавал бэйсмент - поделитесь опытом пожалуйста - вкратце чего избегать, что сделать, включать утилиты в рент или сделать их оплачваемыми по факту?

Если даже ответите на один из вопросов - буду благодарен

 

1. Да, просто доп. доход.

2. Прав у тенанта ОЧЕНЬ много. Выселить их очень сложно. У меня коллега на работе владеет шестью юнитами под сдачу в аренду в ДТ Торонто, рассказывал как примерно пол года через Tenant Board судился с одним жильцом, получил право его выселить, потом судился с ним в суде чтобы взыскать Property damage, выиграл дело - отсудил 20к, теперь уже на протяжении 8 лет пытается эти деньги получить.

3. Утилиты лучше в рент включать.

 

Еще из советов: если сделать все официально - бейзмент превращается в отдельный юнит, т.е. с точки зрения муниципалитета - отдельное жилье, со своим отдельным адресом (т.е. например адрес будет 10 Main street, Unit 2), в этом случае можно будет поставить отдельные счетчики на элекричество, газ и воду.

Опять же как правило бейзменты отделывают без уведомления муниципалитета, и во многих случаях плита там стоит нелегально, т.к. там есть какие-то заморочки с пожарной безопасностью (деталей не знаю - надо выяснять в вашем конкретном муниципалитете).

 

 

[PIX]

1. Доход добавляете к доходу.

2. Вообще непросто. Закон на стороне тенанта. Чтобы выселить...Кароче лучше Вам этого не знать. Хотите знать - читайте процедуры в местном RTB. В онлайне все есть.

То есть условно говоря если квартирант решит не платить Вы его не выселите.

3. Утилиты включить. Избегать - стариков, студентов, одиноких мам и молодых парочек. Животных.

 

в этом случае можно будет поставить отдельные счетчики на элекричество, газ и воду.

- Цена вопроса...

 

и во многих случаях плита там стоит нелегально, т.к. там есть какие-то заморочки с пожарной безопасностью

- В нелегальном бейсменте нет 220Вт для плиты. Поэтому если Ваш дом сгорит то страховая ничего не заплатит ибо Вы нарушаете городские байло.

- Кроме того на Вам могут тайно настучать соседи и прийдет инспектор с города - бейсмент прийдется прекратить сдавать. Навсегда.

- За легальный бейсмент Вы будете платить больше таксов. Вдвое у нас в ВС за мусор и воду.

[anarsoul]

Избегать - стариков, студентов, одиноких мам и молодых парочек. Животных.

 

Вы включили почти все категории, которые могут рентовать

[PIX]

Ну вот с такими категориями не спрашивайте потом КАК выселить тенанта...

 

старики - знают законы. любят ходить по инстанциям. Шансов на выселение 0. Жалуются на все.

студенты, молодые парочки - устраивают вечеринки, сходятся расходятся все время. Долго не проживут но загадят все.

одинокие мамы - их невозможно выселить. но они могут неплатить. Это самая плохая категория тенантов.

животные - тут понятно и так. загадят и свит и окрестности. особенно собаки.

[anarsoul]

Ну вот с такими категориями не спрашивайте потом КАК выселить тенанта...

 

старики - знают законы. любят ходить по инстанциям. Шансов на выселение 0. Жалуются на все.

студенты, молодые парочки - устраивают вечеринки, сходятся расходятся все время. Долго не проживут но загадят все.

одинокие мамы - их невозможно выселить. но они могут неплатить. Это самая плохая категория тенантов.

животные - тут понятно и так. загадят и свит и окрестности. особенно собаки.

 

Вы еще забыли включить иммигрантов - у них референсов нет, как и постоянного дохода.

 

А в целом - кто ж еще рентовать будет? Немолодые парочки с детьми и без могут позволить себе моргидж.

 

Кстати, на животных берётся отдельный депозит, до половины от месячного рента. Если квартира сдаётся без мебели, то животное просто физически не сможет ничего испортить на такую сумму

[PIX]

Вы еще забыли включить иммигрантов - у них референсов нет, как и постоянного дохода

- Логично

 

Если квартира сдаётся без мебели, то животное просто физически не сможет ничего испортить на такую сумму

- Ага. Только животное может справлять нужду на Вашем бэкярде. Орать. Лаять. Может загадить полы. Попортить стены тоже.

[anarsoul]

- Ага. Только животное может справлять нужду на Вашем бэкярде. Орать. Лаять. Может загадить полы. Попортить стены тоже.

 

У меня кошка, пользуется лотком и когтеточкой (правда очень любит поточить когти на ковриках, но у нас в кондо ковролина нет ). За 2 года рента пока ничего не испортила.

[MartinEden]

У меня кошка, пользуется лотком и когтеточкой (правда очень любит поточить когти на ковриках, но у нас в кондо ковролина нет ). За 2 года рента пока ничего не испортила.

Человек написал о том, что с животными БОЛЬШЕ шансов что будут проблемы. Понятно что не каждый жилец с животным испортит жилье. Но шансы на это выше.

[grigory000]

PIX все правильно написал, только его пост более логичен для жилья более высокого уровня.

 

Тенантами можно перебирать тогда, когда стоимость рента заметно ниже, чем затраты на мортгидж + проперти такс + прочие затраты (страховка, обслуживание).

Как только стоимость рента подходит к стоимости затрат, сразу контингент тенантов падает - такое жилье пытаются снять только те люди, у кого нестабильный или недоказанный доход, плохая кредитная история, плохая финансовая дисциплина и т.п. Это и логично - в противном случае люди бы купили аналогичное жилье.

 

Теперь если вспомнить, с чего вопрос начался - со сдачи бейсмента.

В бейсмент вряд ли пойдет жить семья с хорошей кредитной историей и стабильными доходами.

 

Поэтому сильно перебирать тенантами там не получится.

[klinton]

"Качество" жильцов можно увидеть на некоторых сайтах брокеров. Недавно попалось видео, продают дуплекс не дорогой, сейчас в нём живёт 2 семьи (ни 1 из них не овнер). Брокер решил снять ролик о доме, явно пришёл в него без предупреждения. Смотреть некоторые части видео без подготовки сложно.

У знакомого был опыт, когда тенант отказался платить. Несколько месяцев кормил "завтраками", потом сказал "иди в суд", который продлил его пребывание ещё на такой-же срок.

[anarsoul]

У знакомого был опыт, когда тенант отказался платить. Несколько месяцев кормил "завтраками", потом сказал "иди в суд", который продлил его пребывание ещё на такой-же срок.

 

Да, несколько месяцев однозначно ждать не стоит, не платит - выдать 10 day notice to end tenancy и т.д.

[PIX]

Бейсмент не обязательно снимают плохие тенанты.

Григорий, у бейсмента свои преемущества - во первых цена, во вторых утилиты включены, в третьих бэкярд.. В четвертых отсутствие соседей.

Кроме того, не все кто могут позволить свое хотят свое.

 

Я бы сказал кто неперебирает тенантами, но не буду. А то меня опять забанят незаконно.

 

Да, несколько месяцев однозначно ждать не стоит, не платит - выдать 10 day notice to end tenancy и т.д

- Ну Выдали. А тенант живет дальше и не платит...Вы реально думаете что он выедет по Вашему нотису? ЛОЛ...

[anarsoul]

- Ну Выдали. А тенант живет дальше и не платит...Вы реально думаете что он выедет по Вашему нотису? ЛОЛ...

 

Нотис это первый и обязательный шаг. Если не реагирует - нужно действовать дальше. Мне расписать всю процедуру?

[PIX]

Мне расписать всю процедуру?

- Нет. Вы расскажите сколько тенантов Вы выселили недобросовестных и сколько это заняло...

[Sting]

Избегать - стариков, студентов, одиноких мам и молодых парочек. Животных.

Эхх... Не представляю как я буду искать жилье по приезду с семьей, маленьким ребенком, собакой и без кредитной истории.

 

[IcedCoffee]

Эхх... Не представляю как я буду искать жилье по приезду с семьей, маленьким ребенком, собакой и без кредитной истории.

В дешевом жилье меньше крутят носом, так что не переживайте, найдете. Все куда-то вселяется по приезду.

Правда мне свой опыт поиска квартиры вспоминать не хочется - это было унизительно.

 

[PIX]

Не представляю как я буду искать жилье по приезду с семьей, маленьким ребенком, собакой и без кредитной истории.

- С собакой будет сложнее. Остальное не вопрос. Есть апартмент билдинги - зачем Вам бейсмент...